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| 解讀2016年81公告：房產項目公司的土增注意事項 |
| 發布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數：3433 |
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| 有學員問，為什么沒見到老師解讀81號公告，我一看，果然沒有，當時覺得這個文件并不復雜。今天補上一篇，自然，就只能多講一要注意的東西了。
2016年81號公告，即土地增值稅導致的虧損處理問題，實際上是對國家稅務總局公告2010年第29號的一個補充，并且是一個“利好”方向的補充。兩個公告解決的問題基本上是一樣的。
對于一直從事房地開發的會計來說，這個問題并不陌生，對于新人，則需要了解問題出現的來龍去脈。
問題的來龍去脈
土地增值稅的特殊性在于，其對房產地企業有特殊的規則。
對開發商來說，土地增值稅的計算，并不是賣一套房，交一套房的土地增值稅，而是在整個項目銷售完畢（或者稅務機關視同銷售完畢）時，進行“清算”，以確定該交多少土地增值稅。
至于之前銷售的，則按“預征率”進行征收。
所以，從會計專業角度理解，就是：土地增值稅是“按項目清算”，是對項目征稅。
問題是，土地增值稅作為一個重要的稅金支出，對企業所得稅的影響很大，但企業所得稅是“按年清算”，是對年度利潤征稅。二者就會出現一種牛頭不對馬嘴的矛盾。
比如，公司開發某房產項目，完工后，當年銷售了50%，第二年銷售30%，第三年銷售了20%，這樣，問題就來了。
前兩年，銷售50%與30%時，因為沒有進行土地增值稅清算，所以只預繳了部分土地增值稅。而預繳往往是偏低的，所以，與賣一套交一套相比，頭兩年利潤就高了，也就多交了企業所得稅。
到了第三年，銷售完畢，此時進行土地增值稅清算，就會交一大筆土地增值稅金，但第三年只賣了20%的房子，讓20%房子的利潤來承擔全部房子的土地增值稅，這就有可能導致虧損。
虧損并不可怕，以后有利潤可以彌補回來。
但是，怕就怕項目公司沒有后續開發項目，或者后續開發項目還在老板的想法之中，虧損就不能得一彌補，五年一過，25%的純利潤就灰飛煙滅了。
所以，房地產企業通過設立項目公司來開發房產，是一件很吃虧的事。
解決之道，似乎是成立“項目部”來開發，這個項目部如果虧了，可以用本公司其它項目部的利潤來補。但這事在現實中不太可能，地方上都會要求成立“項目公司”搞開發，目的當然是確保稅款留在自己的一畝三分地內。所以，往往會出現一家房產企業，開發10個樓盤，就成立10個項目公司，買10套開票系統……項目公司之間的盈虧無法互抵，就吃大虧了（這個虧不僅僅針對土地增值稅。）
另一解決之道是，先進行試清算，然后按其金額交土地增值稅，把前幾年的利潤降下來。但問題是，如果你只是“預提不交”，企業所得稅是不認可的；如果真的繳了呢？哪有那么傻的老板和會計呢？
怎么辦呢？
國家稅務總局公告2010年第29號提出了一個解決方案：
就前例來說，如果土地增值稅清算后，導致第三年虧損，并且公司下一步要“注銷“，那么，可以把全部的土地增值稅，按銷售比例，回算到前兩年去，這樣前兩年扣扣除的土地增值稅增加了，可能就會退稅，以此解決企業所得稅虧損無法彌補的問題。
按29號公告需要“注銷公司”，這在實務中構成一道高門檻。公司注銷與否屬企業重要決策，僅僅一個稅務問題，難以直接決定是否注銷公司。更現實的是，如果有沒有收回的款項呢？如果有沒有收回的發票呢？如果有其它業務呢？如果有自己持有的不動產呢？……這些導致注銷公司非常難，29號公告這個畫餅并非每家人都吃得到。
現在，81號公告進行進一步寬限，讓更多的項目公司，可以吃到塊餅餅。
“企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅：”
只要滿足“沒有后續開發項目的”，就可以計算并申請退稅。不必一定要注銷時。這就是81號公告的最關鍵變化。
一般人總會問，沒有后續開發項目，是指當年沒有后續開發項目，還是永遠沒有開發項目呢？
本文件第一條對于后續開發項目的表述是：“是指正在開發以及中標的項目”。所以，只管“正在”，不要管永遠。未來如果有新項目了，那是未來的事。
企業所得稅是按年計繳的，所以，只要“本年”沒有后續開發項目，就達到了適用的本公告的條件。
下面進行具體解讀：
一、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續開發項目，是指正在開發以及中標的項目。
解讀 如果此時“有”開發項目——判定標準是“正在開發、中標”，則虧損按規定向后彌補，以前不能退稅。
二、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅：
解讀 如果清算當年虧損，且無開發項目，可以退稅。相比2010年29號公告要求“注銷”，門檻降低了。也更務實了。
稍微注意一下“可以”二字，因為本段主語為“企業”，所以這是一項企業自己決定的選擇權。此事主導方在企業，不在稅務。
（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：
各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
解讀“開發”各年度是哪些年度？簡單理解，就是從開始預售之年度開始，一直到清算的年度。預售之前不涉及。因為不納稅。
將清算的、總的、“項目土地增值稅總額”，按各年銷售比例進行分攤，以計算到各年度扣除。
同一相項目，如果出現應該分別核算所得額的情況，可能導致部分情況下增值率未超20%，此時免征土地增值稅，所以，符合免稅條件的清算對象，不參與計算。
（二）該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。
解讀 上一步計算的以前年度應扣的增值稅，減去已扣的金額，就是應該“補扣”的金額，補扣后會導致退稅。
比如，現在經計算，前年應扣土地增值稅100萬，實際上前年通過預征扣了10萬元，則可以再補扣90萬元，從而導致增值稅應退22.5萬元。
怎么退呢？分兩種情況：
1、如果前年匯算利潤＞90萬元，也就是說納稅額＞22.5萬元，此時，應直接退稅22.5萬元。注意，把歷年應退的金額加總，然后直接要求退稅。
如果稅務不同意退錢怎么辦？它們沒有權力不同意。
但中國的法律同時規定，如果企業自己要求，暫不退稅，用以后的企業所得稅抵，這個是可以的。所以，稅務可能會做你的工作。
2、如果前年匯算只有利潤80萬元，納稅20萬元。則只能退20萬元，剩下的2.5萬不退，好理解吧，稅根本就沒收那么多，所以不退。這屬于虧損。此2.5萬對應10萬元的所得額，按虧損處理，結轉到去年，相當于去年應多彌補10萬元的虧損。
（三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。
解讀
調以后如果要納稅，則納稅。
問：調整后，會不會導致某些年度補稅？
答：這種可能性是存在的。所以，要對該項目所涵蓋的所有年度進行處理。注意，要用實際的年度進行處理計算，不要限制于“五年之內”之類的誤區。
比如，預售階段預繳了土地增值稅，此時沒有收入，分攤的可扣除土地增值稅為0，就會導致補稅的問題。把此金額作為“退稅額的負數”加總即可。
自然，此補稅不存滯納金和罰款。因為當時是合法納稅的。此時是調整。
（四）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。
解讀 這是兜底的規定，退所得稅金額不能超過所涉及年度已征所得稅的金額。如果超過，按虧損處理，向以后年度彌補，補不回來，說明本身就該有無法彌補的虧損。
三、企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續開發項目等情況。
解讀 這是明確的程序性規定，非常重要！！
完成上述計算后，就會算出要求退稅的金額，此時，要將計算過程向主管稅務機關提供書面資料。
資料之中，“是否存在后續開發項目”，這個是什么東西？就是一個說明文件或承諾文件。
一般來說，證明一件事“有”，比較好辦，提供有的證據就行；證明一件事“無”,則比較困難，我認為，更多是一項說明和承諾。
四、本公告自發布之日起施行。本公告發布之日前，企業凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續開發項目的，在本公告發布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規定的方法計算多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。
解讀 2016年12月9日發布，所以，2016年匯算開始適用。
如果項目公司的項目在之前年度已經結束，公司無新項目也無法注銷，則可以直接按本文件的方法，計算退稅事宜。
《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號）同時廢止。
特此公告。
國家稅務總局
2016年12月9日 |
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