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| 廠房租賃：合同如何簽署決定稅負多少！ |
| 發布時間：2015/8/17 來源： 閱讀次數：728 |
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企業在生產經營活動中，經常會發生廠房租賃的情況。租賃雙方如何做好稅收籌劃、盡可能地降低稅收負擔，其中租賃合同的簽署很重要。合同簽訂的好與壞，是否妥當，在某種程度上與企業的稅收有很大關系，甚至會因合同中的一些不當約定條款承擔稅收風險。
包稅條款的簽署
2014年A公司向B公司出租廠房3年，年租金不含稅100萬元，A考慮到租金價格制定時未考慮相關稅費，于是在合同條款中注明，租賃方該租賃行為應繳納的稅金由B公司承擔（A、B公司企業所得稅稅率均為25%，租金綜合稅率17.65%）。
A公司應繳納的稅費為17.65萬元（100×17.65%）。A公司繳納該部分稅費后，轉向B收取，根據租賃合同，B公司在租金價款外額外承擔該部分不屬于自己企業納稅義務的稅金。根據企業所得稅法第八條規定，“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”。該稅費的稅票上注明的納稅人為A企業，屬于與B企業無關的支出，B企業也沒有該稅費相關的其他的稅前扣除憑證，B企業承擔的17.65萬元的稅費因上述合同條款約定直接導致企業支出無法在稅前扣除。
有觀點認為，對這樣的包稅條款，只要在開具發票時作靈活變通就可規避解決，即在開具發票時將不含稅的租金轉換為含稅的金額開具。即A公司將不含稅的100萬元租金開成121.43萬元[100÷（1－17.65%）]含稅租金，A企業向B企業收取租金121.43萬元，然后自行繳納承擔該租賃的稅金21.43萬元（121.43×17.65%），A企業繳納稅款后，剩余不含稅的房租為121.43－21.43＝100（萬元），與按照不含稅房租開具發票時A企業拿到的凈房租是一致的；B企業可根據企業A開具的121.43萬元的房租發票，全額稅前扣除。如此操作，有些人認為A公司收益不損，B企業雖然會因為多支付一點租金價款，但會因此帶來稅費能稅前扣除的抵稅較大收益。兩者皆大歡喜。
但筆者不贊同上述變通處理，筆者認為合同是經濟生活的真實反映，合同決定業務流程，發票的開具應與合同相匹配。開具的發票上記載標的物的金額、數量、單價、品種必須與合同中約定的金額、數量、單價、品種相一致。否則就是一種虛開發票行為，發票管理辦法第二十二條規定，任何單位和個人不得有下列虛開發票行為：
（一）為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；
（二）讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票。
顯然上述變通開具發票的行為是為稅法所不允許的（該租賃合同中雙方約定的租金是100萬元，租賃發票卻開成了124.43萬元，發票開具內容與合同約定不相匹配）。如此開具的發票將涉嫌開具虛假發票不可以在企業所得稅稅前扣除，必將增加企業的稅負，還存在被稅務機關處罰的風險。
因此，企業在簽署包稅條款時，一定要結合企業的實際，綜合相關稅收政策分析，如包稅條款確實無法給企業帶來利益最大化，建議在租賃行為綜合稅率明確知曉的前提下，租賃雙方平衡利益，在合同簽署時就將包稅條款改為稅費自擔，將不含稅的租金直接改為含稅租金。
租賃免租期條款簽署
在一些廠房租賃業務中，由于存在承租方需入場裝修，一時無法正常使用的原因，出租方常會給予承租方一定期限的免租期。
承上例，A公司向B公司出租廠房3年，合同條款中簽署了免租期6個月，免租期不收取房租，免租期之后，年租金100萬元，A公司出租給B公司的房產原值3000萬元。根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條規定，“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。”因此，上述租賃行為，A公司除了要按房產租金收入計價征收12%房產稅外，對免租期還要按照房產原值繳納房產稅12.6萬元（3000×0.7×0.012÷12×6，A企業所在地房產稅依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納）。對A公司來說，免租期只是企業的一種經營營銷行為，并不存在真正的免費。但由于前述合同條款的不當簽署，A企業卻利益受損，無端多繳納10.5萬元的房產稅。對于上述免租期條款簽署問題，本文建議雙方在簽署合同時，完全可以把免租期擴大到合同租賃期內，即刪除免租期條款，而延長租賃合同期限。上例，免租期條款完全可修改簽訂為A公司向B公司出租廠房3.5年，前1.5年租金100萬元，后兩年每年租金100萬元。如此一來，A公司只需按租金收入計價繳納房產稅，節約了房產稅金支出12.6萬元。
租金的收取時點
對出租企業方來說，一般情況下早點收到租金是不二選擇，但在某些特殊經營情況下、在特殊經營時點，早一點收取租金并不一定有利，有時反而多承擔稅收支出。
承上例，A公司出租的廠房尚未最終完工，估計在2015年1月竣工，在2014年12月AB雙方簽署廠房出租合同，合同條款中約定第一年100萬元租金B公司需在2014年12月底之前支付給A公司。（假設2014年A公司利潤為0，不存在其他所得稅納稅調整事項且在預見的之后5年內都無應納稅所得額）根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。所以A公司應將收到的100萬元租金確認為2014年所得稅計稅收入，繳納20.58萬元[（100－17.65）×25%]的企業所得稅，但如果合同條款修改為第一筆租金100萬元在2015年1月份支付，由于廠房會在2015年1月竣工，2015年房產能攤銷折舊137.5萬元（3000÷20÷12×11，假設該單位廠房折舊按20年攤銷）。僅從廠房的租賃收入業務考慮，由于有廠房折舊的抵免，該租賃行為不會有應納稅所得額產生。A、B雙方僅需在合同簽署時略微延后租金的收取時點，A公司就能收到少繳20.85萬元的稅收收益，而對B公司來說，能推遲租金支付時點，何樂不為。所以企業在簽署租賃合同時，一定要充分考慮到租賃收入所得稅政策的特殊時點規定，在企業經營允許的條件下，盡量規避政策風險，避免無謂稅收損失。 |
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