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| 產權調換營業稅計稅依據的稅企爭議 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：1236 |
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| 根據遼寧省城市房屋拆遷補償安置協議（非租賃房屋產權調換）的條款：第三條 被拆遷房屋的貨幣補償金額為（評估價）186.67平*7200元/平=1344024元；第四條 產權調換房屋的面積為194平，產權調換房屋的價款總額為186.67平*9300+（194-186.67）平*9800=1807865元；第五條 差價款的結算，被拆除房屋與產權調換差價款為463841元，由被拆遷方在交房日前支付給拆遷方。協議簽訂日期為2008年。2010年11月交房，假定現與產權調換房屋同類的房屋銷售價格為15000元。則該產權調換房屋的營業稅計稅依據是多少，1807865元還是194*15000=2910000元？政策依據為遼地稅函[2006]173號。遼寧省地方稅務局關于對房地產開發公司拆遷安置被拆遷入房屋征收營業稅問題的批復遼地稅函[2006]173號 2006.遼陽市地方稅務局：你局《關于對房地產開發公司“動遷還平”過程中有關營業稅問題的請示》(遼市地稅發[2006]86號)收悉。經研究，現批復如下：房地產開發企業按照有關規定在辦理安置或補償時，根據被拆遷房屋的不同情況和被拆遷人的選擇，實行房屋產權調換或貨幣補償兩種方式。其中產權調換，是指拆遷人用自己建造或者購買的房屋與被拆遷入進行房屋產權調換，并按被拆遷房屋的評估價(即貨幣補償的金額)和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。l、對房地產開發企業從事房地產開發銷售，應當按照營業稅暫行條例及有關規定，就其應取得的屬于銷售房地產性質的營業收入(包括實際收取的產權調換結算差價等)，按“銷售不動產”稅目計征營業稅。2、房地產開發企業安置被拆遷人實行房屋產權調換形式的，應按主管稅務機關認定的調換房屋的市場價(對沒有市場價的，由主管稅務機關依同類房屋的工程成本核定計稅價格)計征營業稅。其中，不結算產權調換差價的．即應按主管稅務機關認定的調換房屋的市場價或依同類房屋的工程成本核定的計稅價格計征營業稅；結算產權調換差價的，對調換房屋的價值中未進行價款結算的部分，按主管稅務機關認定的調換房屋的市場價或依同類房屋的工程成本核定的計稅價格，減去收取的產權調換結算差價后的余額計征營業稅。問題：對單位因動遷取得的動遷補償款，如征收營業稅，計稅依據如何確定？由于有的動遷合同內容比較籠統，對影響的營業收入補償費等沒有單獨注明，以補償全額進行計征是否合理？如采取還遷的方式，是否應以還遷建筑物的市場價格確定為征收營業稅的依據？（平山分局）解答：依據《營業稅暫行條例》及實施細則，對單位因動遷取得的動遷補償款，應征收銷售不動產或者轉讓土地使用權營業稅。合同沒有單獨標明機器設備或者存貨價格，就應按全額計稅。依據《遼寧省地稅局關于對房地產開發企業拆遷安置被拆遷人房屋征收營業稅問題的批復》（遼地稅函[2006]173號），如采取還遷的方式，應以還遷建筑物的市場價格確定為計稅依據。問題：對房地產開發公司調換動遷戶房屋產權視同銷售征收營業稅的計稅依據，有的地區按照市場價格，有的地區按照成本價格征收營業稅，哪一種是正確的？納稅義務發生時間是以協議簽定時間為準，還是以被拆遷人入住為準？（稽查局）解答：依據《遼寧省地稅局關于對房地產開發企業拆遷安置被拆遷人房屋征收營業稅問題的批復》（遼地稅函[2006]173號），應以調換動遷戶房屋產權的市場價格確定為計稅依據。依據《關于進一步明確房地產開發企業安置被拆遷人房屋征收營業稅有關問題的通知》(本地稅發[2008]72號)的規定：對“市場價”具體明確如下:1.房地產開發企業安置被拆遷人實行房屋產權調換形式,調換房屋有銷售價格的, “市場價”可確定為同類房屋的銷售價格; 2.調換房屋沒有銷售價格，而同一樓盤有商品房對外銷售的, 按照商品房銷售價格的80%的比例核定計稅價格;3.整座樓盤均不對外銷售,沒有銷售價格的,按政府規定的拆遷補償價征稅。依據《關于進一步明確房地產開發企業安置被拆遷人房屋征收營業稅有關問題的通知》(本地稅發[2008]72號)的規定：對房地產開發企業拆遷安置被拆遷人房屋的營業稅納稅義務發生時間明確如下：1.房地產開發企業安置被拆遷人實行房屋產權調換形式,需要結算產權調換差價款的,以企業收取差價款的當天作為安置被拆遷人房屋的納稅義務發生時間;2. 房地產開發企業不需要同被拆遷人結算產權調換差價款的,以取得入住通知單的當天作為安置被拆遷人房屋的納稅義務發生時間。 |
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