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| 房地產企業營改增全流程管理葵花寶典 |
| 發布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數：2233 |
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| 第一章土地獲取環節
第一節土地取得方式
土地取得方式主要有：招拍掛、購買在建工程、合作開發、收購項目公司、劃撥、特殊開發項目（棚戶區改造、經濟適用房、限價房）。
目前房地產公司主要拿地方式為招拍掛、收購項目公司、購買在建工程。
第二節與取得土地有關的增值稅政策
一．基本規定
（一）財稅〔2016〕36號：《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》
政策鏈接
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
（二）國家稅務總局2016年第18號：國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告
政策鏈接
第四條 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1 11%）
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
第九條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
（二）釋義
1、稅法規定可以扣除的土地取得成本與會計歸集的土地成本不同。
《企業產品成本核算制度（試行）》第26條規定：“土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。”
因此，會計核算的土地成本主要包括三大類：一是支付給政府的地價及市政配套費，包括支付的土地出讓金、土地開發費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等；二是紅線外市政設施費；三是拆遷補償費，包括地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出、安置及動遷支出等。
稅法規定，允許扣除的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，并且應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
2、土地抵扣未采取進項抵扣方式，而是分次在計算銷售額時計算扣除。
計算扣除時應注意房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
3、簡易計稅以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。 |
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