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| 房地產開發企業開發產品的完工時間如何確定？ |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：382 |
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| 問：如何理解房地產開發企業開發產品的完工時間的規定？有何實際意義？ 答：一般的產品，都是產品完工后，檢驗合格，才銷售的，此時，銷售收入確認，成本也就確認了，計稅所得額就容易了，但是，對于房地產卻不是這樣的。 商品房預售制度是《中華人民共和國城市房地產管理法》確定的一項制度，這項制度允許開發商在房屋未建設完工之前就進行銷售，這樣，就產生了“期房”。此時房地產開發公司的企業所得稅核算就面臨一個問題：期房的成本如何確定呢？只有房地產真正完工，企業的計稅成本才能最終確定，企業所得稅才能得以準確核算。所以，如何界定完工產品，就顯得尤為重要了。 我們看看所得稅對“完工”是如何確定的： 《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： （1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 （2）開發產品已開始投入使用。 （3）開發產品已取得了初始產權證明。 確定了完工的具體情形，房地產企業所得稅的核算就簡單了。 銷售在開發產品完工前就已經開始，而且完工后還會繼續下去，直到全部開發產品售出。針對開發產品完工前后銷售行為的不同內涵，企業所得稅采取的是不同的處理方式。 針對完工產品的所得額核算，國稅發[2009]31號規定，企業銷售完工開發產品取得的銷售收入，發生的已銷售開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅也應在當期扣除。 針對未完工產品的所得額核算，國稅發[2009]31號規定。企業銷售未完工開發產品取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 可見，在房地產經營企業的所得稅處理中，開發產品的完工時點是非常重要的內容。 當我國取消房地產預售制度時，這個完工產品的時點就不像現在這樣意義重大了。屆時，房地產和其他產品的核算就相同了。 |
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