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| 多項優惠減輕個人住房交易稅收負擔 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：756 |
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| 多項優惠減輕個人住房交易稅收負擔 “自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。請問具體操作中要注意哪些規定？”財政部、國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）日前下發后，不少市民打電話向江西省贛州市地稅局12366納稅服務熱線詢問。對此，咨詢員認真進行了回答。 首次購買住房契稅稅率降至1% 與首次購買住房相關的契稅政策主要包括以下幾項：財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅〔1999〕210號）規定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。此前商品房契稅稅率為總房款的3%~5%。如該處房屋符合普通住宅標準，契稅可減半征收，即1.5%~2.5%。普通住房的條件是，住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。而對于汶川地震災區，財政部、海關總署、國家稅務總局《關于支持汶川地震災后恢復重建有關稅收政策問題通知》（財稅〔2008〕104號）規定，對在地震中損毀的應繳而未繳契稅的居民住房，不再征收契稅；對受災居民購買安居房，按法定稅率減半征收契稅。如因地震災害滅失或損毀居民住房而重新購買住房（包括安居房）的，按照財政部、國家稅務總局《關于認真落實抗震救災及災后重建稅收政策問題的通知》（財稅〔2008〕62號）的規定，準予減征或者免征契稅，具體減免辦法由受災地區省級人民政府制定。該政策執行至2008年12月31日止。 財稅〔2008〕137號文件規定，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。這里要注意兩個關鍵詞：一是“首次購買”，首次購房證明由住房所在地縣（區）住房建設主管部門出具。二是“90平方米及以下的普通住房”，即享受1%契稅優惠的住房不僅是普通住房，而且是90平方米及以下的普通住房。超過90平方米的住房，即使符合普通住房標準、首次購買等條件，也只能享受“在法定稅率基礎上減半征收契稅”的優惠，而不能享受“契稅稅率暫統一下調到1%”的待遇。 例：2008年11月1日，市民張三取得一套面積80平方米、價值40萬元的普通住房（假設該省確定契稅征收率為3%）。如果張三是首次購買住房并能提供證明，則張三應繳契稅4000元（400000×1%）；如果張三是因汶川地震災害滅失或損毀居民住房而重新購買住房（包括安居房）的，則有可能免繳契稅。 個人買賣住房暫免繳納印花稅 財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規定，商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，即買賣雙方各按0.5‰的稅率征收；房屋所有權證按權利、許可證照稅目，每件貼花5元。財稅〔2008〕24號文件規定，經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。即個人買賣房地產，買賣雙方按交易合同記載金額萬分之五的稅率繳納印花稅，只有購買經濟適用住房的人免繳涉及的印花稅。 財稅〔2008〕104號文件規定，由政府組織建設的安居房，所簽訂的建筑工程勘察設計合同、建筑安裝工程承包合同、產權轉移書據、房屋租賃合同，免征印花稅。該文件同時明確，所稱安居房，按照國務院有關部門確定的標準執行；所稱毀損的居民住房，是指經縣級以上（含縣級）人民政府房屋主管部門出具證明，在地震中倒塌或遭受嚴重破壞而不能居住的居民住房。該政策執行至2008年12月31日止。 財稅〔2008〕137號文件規定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。即不僅是對購買經濟適用房、地震安居房的個人免征印花稅，而是對所有銷售或購買住房的個人均暫免征收印花稅。 個人賣房暫免土地增值稅 我國稅法對個人轉讓住房土地增值稅方面出臺了一些優惠政策。具體包括：財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）規定，個人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免征土地增值稅；通過法定繼承方式轉讓房屋產權的，免征土地增值稅；對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用、收回的，免征土地增值稅；因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由個人自行轉讓原房地產而取得收入的，免征土地增值稅；對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向稅務機關申報批準，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規定計征土地增值稅。而財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅〔1999〕210號）規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。普通住宅的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。即原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市已根據實際情況，制定出本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。 財稅〔2008〕137號文件規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。從該文件可以看出，此處不再是按財稅〔1999〕210號文件僅限于“對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅”。也就是說，從2008年11月1日起，對居民和非居民個人轉讓自有住房，均暫免于征收土地增值稅。 另外，納稅人應注意以下幾方面規定：一是政策適用時間。財稅〔2008〕137號文件明確自2008年11月1日起實施。在2008年10月31日之前（含）發生的業務仍按現行政策規定進行稅收處理。二是政策適用對象。該政策只是針對買賣住房的個人實行的優惠，對企業納稅人或個人買賣非住房的情形均不適用。 |
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