個人之間贈與不動產、土地使用權的納稅規(guī)定，散見于多個稅收文件中。為方便對照學習，現(xiàn)歸納整理如下。 對贈與方的納稅規(guī)定
一、營業(yè)稅
根據營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條第一項的規(guī)定，單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為，應當征收營業(yè)稅。但是，根據《財政部、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）第二條的規(guī)定，對個人無償贈與不動產、土地使用權的以下四種情形，暫免征收營業(yè)稅：
（一）離婚財產分割； （二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； （三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 應當注意的是，第四項僅指“房屋產權”，是否包括房屋占用范圍內的土地使用權呢？根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條規(guī)定的“地隨房走的原則”，應當包括土地使用權。也就是說，土地使用權隨同房屋產權暫免征收營業(yè)稅。但是，如果土地上無房產，僅是土地使用權的遺贈，則應當征收營業(yè)稅。 需要說明的是，繼承與贈與是兩個不同的法律概念（下文有闡述），不管是法定繼承，還是遺囑繼承，均不能按照營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條第一項的規(guī)定征收營業(yè)稅。 二、土地增值稅
根據土地增值稅暫行條例實施細則第二條規(guī)定，個人以繼承、贈與無償轉讓房地產的行為，不征收土地增值稅。但是，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第四條對細則中“贈與”的范圍，作出如下限制性規(guī)定：
（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。 （二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 上述社會團體，指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。 除了上述兩種贈與行為外，其他贈與行為均應當征收土地增值稅。 三、印花稅
根據印花稅的有關稅收政策規(guī)定，個人之間贈與不動產、土地使用權均應當按照“產權轉移書據”計算繳納印花稅。 對受贈方的納稅規(guī)定
一、契稅
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條的規(guī)定，個人無償贈與不動產、土地使用權的，受贈人應當按照規(guī)定稅率繳納契稅，并且不得比照購買普通住宅享受優(yōu)惠稅率。 對于繼承的土地、房屋權屬是否征收契稅？《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函〔2004〕1036號）作出了明確規(guī)定，即不征收契稅，但是該政策在執(zhí)行時應當把握以下兩點： 一是繼承的范圍。繼承的范圍僅限于法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），死者生前沒有訂立遺囑而按法定程序分割遺產的，屬于法定繼承；按照死者生前訂立的遺囑分割遺產的，屬于遺囑繼承。對于非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于遺囑贈與（簡稱遺贈），而不是繼承，應當征收契稅。 二是繼承發(fā)生的時間。根據《中華人民共和國繼承法》第二條的規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時開始。如果在被繼承人還沒有死亡的情況下，按照遺囑內容，把土地、房屋權屬變更為法定繼承人的，屬于贈與行為，應當征收契稅。但是也有例外，就是曾經在網上炒得很熱鬧的房產證加名問題。夫或妻的一方，將對方的名字加到房產證上，就是將個人財產變成了夫妻共有財產，其實質是贈與行為。《財政部、國家稅務總局關于房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財稅〔2011〕82號）規(guī)定，婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。 二、印花稅
政策規(guī)定與贈與方的納稅規(guī)定相同，不再贅述。 三、個人所得稅
根據《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第三條規(guī)定，受贈人應當按照“其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。但是，對于以下情形不征收個人所得稅：
（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； （二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 應當注意的是，該文件僅規(guī)定對個人無償受贈房屋產權按照“其他所得”項目繳納個人所得稅，而沒有對無償受贈土地使用權規(guī)定征稅。根據“地隨房走的原則”，在征稅時，計稅依據應當包括房屋占用范圍內的土地價值。 |
