近日，稅務總局發布了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告》，對房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅政策進行了完善。
房地產開發企業開發項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，并計算各年度及累計應退的稅款。
舉例說明如下：
某房地產開發企業2014年1月開始開發某房地產項目，2016年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業2016年度匯算清繳出現虧損，應納稅所得額為-400萬元。企業沒有后續開發項目（后續開發項目指正在開發以及中標的項目），擬申請退稅，具體計算詳見下表：
2014年 2015年 2016年
預繳土地增值稅
240 300 60
補繳土地增值稅
- - 500
分攤土地增值稅
440(1100×（12000÷30000）)
550(1100×（15000÷30000）)
110(1100×（3000÷30000）)
應納稅所得額調整
-200 （240-440） -270（300-550-20） 450（ 500-110）
調整后應納稅所得額
-
-
50
（-400 450）
應退企業所得稅
50（200×25%）
67.5（270×25%）
-
已繳納企業所得稅
45
310
0
實退企業所得稅
45
67.5
-
虧損結轉（調整后）
-20(（45-50）÷25%）
-
-
應補企業所得稅
-
-
12.5
（50×25%=12.5）
累計退稅額
-
-
100（45 67.5-12.5）
房地產企業已經進行土地增值稅清算，現仍存在因土地增值稅清算導致的尚未彌補虧損，應按照上述方法計算多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。企業應抓緊向主管稅務機關提出退稅申請，并按要求提供相關資料。
