國家稅務總局2016年54號公告的出臺，無疑是物業(yè)公司的一個福音，文件明確“提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。”
文件內容簡單，但卻字字珠璣，實務操作中差額征稅如何賬務處理?如何開具發(fā)票?如何填制申報表進行納稅申報?成為困擾財務人員的難題。本文通過對相關財會文件和稅收文件的分析，清晰梳理該業(yè)務的財稅處理，讓財務人員不再困惑。
一、物業(yè)轉售水費如何正確財務處理：
(一)政策依據：財會[2016]22號財政部關于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知
第二條賬務處理(三)差額征稅的賬務處理。1.企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減)”或“應交稅費——簡易計稅”科目(小規(guī)模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目)，貸記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。
(二)賬務核算：
根據以上關于增值稅會計處理的規(guī)定，物業(yè)公司轉售水電費的賬務處理建議如下:
1、物業(yè)公司支付水費后，根據自來水公司開具發(fā)票金額:
借:主營業(yè)務成本-水費成本
貸:銀行存款或預付賬款
2、計算可以抵減的增值稅稅額
借：應交稅費--簡易計稅【發(fā)票金額/(1 3%)*3%】
貸：主營業(yè)務成本-水費成本【發(fā)票金額/(1 3%)*3%】
3、向業(yè)主收水費時:
借:銀行存款或現(xiàn)金
貸:主營業(yè)務收入--水費收入
貸:應交稅費--簡易計稅
4、繳納增值稅時:
借:應交稅費--簡易計稅
貸:銀行存款
需要提醒的是，應繳納的增值稅額為：(向業(yè)主收取的自來水水費，扣除物業(yè)公司對外支付的自來水水費后的余額為銷售額)*3%，即為上述分錄3應交稅費-簡易計稅的貸方數減去分錄2中應交稅費-簡易計稅借方數的差額。
差額中“對外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發(fā)票或以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據為合法有效憑證。如果是上述增值稅發(fā)票不一定要增值稅專票，增值稅普通發(fā)票也可以，再者從上述“對外支付的自來水水費”只能扣減銷售額，不是抵扣進項稅額的角度，建議取得增值稅普通發(fā)票。
二、物業(yè)轉售水費差額征收如何開票?
提供物業(yè)服務的納稅人向服務接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。因此，物業(yè)公司轉售水電費，可全額開具增值稅專用發(fā)票或者普通發(fā)票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。
政策依據：江西國稅及寧波國稅關于營改增政策問題解答。
(一)江西國稅：十六、納稅人提供物業(yè)管理服務時，收取的水費可以按照差額并簡易征收增值稅，如何開具增值稅發(fā)票和申報?
答：根據《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
提供物業(yè)服務的納稅人向服務接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。
(二)寧波國稅：問：物業(yè)公司收取的自來水水費，如何繳納增值稅?是差額開具增值稅發(fā)票還是全額開具增值稅發(fā)票?增值稅納稅申報如何填寫?
答：根據《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。向服務接受方收取的自來水水費可以全額開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。
三、物業(yè)轉售水費差額征收申報表怎么填寫?
多余小規(guī)模納稅人填表相對比較簡單，即將轉售水費開票銷售額、稅額、扣除額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料“應稅行為(3%征收率)扣除額計算”相應欄次，同時填入“應稅行為(3%征收率)計稅銷售額”相應欄次。
但是對于一般納稅人來說，就不是那么簡單了。大家都知道，自來水是貨物的屬性，這個貨物的差額在增值稅納稅申報表上卻無法體現(xiàn)，不知道如何填寫?因此各地的稅務部門采取了變通的方式即在申報時，即將轉售水費開票銷售額、稅額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料(一)第十二欄第1、2列，將扣除的水費填入第十二欄第12列。同時填入《增值稅納稅申報表》附列資料(三)第6欄相應列次。比如：江西國稅、寧波國稅以及北京國稅等。
因此，物業(yè)公司如果是一般納稅人，轉售水電費正確的申報表填寫如下：
第一步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)(服務、不動產和無形資產扣除項目明細)》表。填第6行"3%征收率的項目"對應的3、4、5、6列。如下表：
第二步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》。填該表的第12行"3%征收率的服務、不動產和無形資產"對應的1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、13、14列。如下表：
第三步，填《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》.填“一般項目”的“本月數”列的以下行次：
1、第5行“(二)按簡易辦法計稅銷售額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》9列不含稅銷售額填寫。
2、第21行“簡易計稅辦法計算的應納稅額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》14列稅額欄填寫。
3、第24行“應納稅額合計”。
四、案例解析：
【例子】鴻昌物業(yè)管理有限責任公司為增值稅一般納稅人，轉售水費選擇簡易計稅差額納稅，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，2020年7月向業(yè)主收取的自來水水費103萬(含稅)，其中收取自然人業(yè)主自來水水費82.40萬元，收取法人業(yè)主自來水水費20.60萬元。對外支付的自來水水費92.70萬元。
【解析】
1、稅額計算：
增值稅應納稅額=(103萬-92.70萬)/(1 3%)×3%=0.30萬元。
2、發(fā)票開具
物業(yè)管理服務的納稅人“選擇簡易計稅并差額”，由于沒有規(guī)定上述簡易計稅不能開專票，同時也沒有規(guī)定差額部分不能開專票，因此物業(yè)公司可以全額開發(fā)票給客戶，對于自然人業(yè)主只能開具增值稅普通發(fā)票，金額為82.40萬元，對于法人業(yè)主，可以開具增值稅專用發(fā)票,金額為20.60萬元。
3、申報表填報
(1)填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)》
物業(yè)選擇適用3%征收率簡易辦法征收增值稅，則該項業(yè)務均填列在第6欄。
①第1列“本期服務不動產和無形資產價稅合計額(免稅銷售額)”：填寫差額扣除之前的本期服務、不動產和無形資產價稅合計額1,030,000元。
②第2列“期初余額”：填寫“0”(不考慮期初余額)。
③第3列“本期發(fā)生額”：填寫本期產生的可以差額扣除的927,000元，第4列“本期應扣除金額”等于第2、3列的合計額為927,000元。
④第5列“本期實際扣除金額”：填寫927,000元。本列≤第4列且本列≤第1列。
⑤第6列“期末余額”：填寫服務、不動產和無形資產扣除項目本期期末結存的金額。本列=第4列-第5列=0。
填寫完的附表三如下表：
(2)填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)》
①將開具專用發(fā)票的(差額扣除前)不含稅銷售額200,000及稅額6,000分別填入12欄“開具專用發(fā)票”項下的1、2列。將開具普通發(fā)票的(差額扣除前)不含稅銷售額800,000及稅額24,000分別填入12欄“開具專用發(fā)票”項下的3、4列。
②12欄第9列“銷售額”應為1,000,000元，12欄第10列“銷項(應納)稅額”為30,000元,12欄第11列“價稅合計”為1,030,000元。
③第12欄12列“服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額”應為可差額扣除的927,000元(按《增值稅納稅申報表附列資料(三)》第6欄第5列數據填寫)。第12欄次13、14列差額扣除后的含稅銷售額和應納稅額分別為103,000元、3,000元。
填寫完的附表一如下：
(3)填寫《增值稅納稅申報表》(一般納稅人適用)
將差額扣除前的不含稅銷售額1,000,000元填入第5欄“一般項目”之“本月數”，21欄、24欄、32欄、34欄“一般項目”之“本月數”均填列“3,000元”。
