問：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。
在實際業(yè)務中，房地產(chǎn)企業(yè)假如某項目完工年度跨度4年，即4年中陸續(xù)完工不斷取得預售收入，在前4年一直按預計毛利率預繳所得稅。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)申請在2011年注銷，能否在計算整個項目的計稅成本，按總可售面積在每個納稅年度銷售面積中分攤，調(diào)整每年度預計毛利額和實際毛利額，重新計算每年的所得稅？
答：《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。
依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，應及時結(jié)算其計稅成本并按照規(guī)定計算每年應納稅所得額，不允許將不同年度的分期完工開發(fā)產(chǎn)品合并計算應納稅所得額。
《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）規(guī)定，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。
《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。
依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算以開發(fā)項目為單位進行。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。而企業(yè)應納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，對已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，應按所屬期分別計算企業(yè)當年度應納稅所得額。如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按照《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告土地增值稅清算》（國家稅務總局公告2010年第29號）規(guī)定執(zhí)行。
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