案例&條文解讀
案例1關于發票，發票右下角的備注可能會被忽略，國家稅務總局公告2016年第70號（2016-11-10）關于發票確認問題明確寫明發票備注名稱和地址的，土增不允許扣除。
案例2關于開發建造費扣除，從稅局角度通常認定為費用而非成本，需要提前準備材料。
案例3關于人防移交，有些地區因為人防局不接收導致清算時無法取得移交證明，所以遇到這種情況試著取得人防未移交證明來與稅局溝通。
案例4關于合同問題，紅線外和售樓處精裝修等是肯定不能進入成本扣除的，所以在合同簽署時尤其是紅線外合同，注意不需要把紅線外幾個敏感字眼直接寫進合同，導致清算時沒有溝通計入成本扣除的余地。
案例5是其他問題，如政策性住房協議的簽署和未售貨值的及時處置等。
問答環節
Q1：能說說不同合作方對于清算在風險和避稅角度如何傾向的？如果和我司出現差異，我們如何解決？
A1：合作方財務一般情況下也是傾向于風險較小、稅負相對較低但可能不是最低的方案，但他們有的時候也會提出能不能先提交一個風險相對較大但稅負相對更小的方案上去，這個就需要跟合作方詳細說明風險確實不可控的情況下提交的方案，如果方案在稅局過不去可能造成報告退回和拉鋸式溝通。
Q2：在目前的清算工作中，最耽誤時間你又覺得不創造價值的工作是什么？
A2：最耽誤時間的工作是資料的收集，比如項目基礎資料、成本結算單、配套移交證明等原始文件的查找，這些資料確實不是直接創造價值，但確實是清算要件，因為人員交接頻繁和保存方式等原因可能要花費很長時間去收集，而且可能還收集不到。
Q3：您認為日常土增管理中，最重要的一個管理事項是什么？該怎么細化呢？
A3：在日常清算的管理中最重要的一個管理事項是成本的管理。因為土增清算中收入和面積是相對比較容易梳理核實的。但成本如果都是在清算前不久或清算中梳理核實，花費的時間會非常多。所以平時的成本管理就顯得尤為重要，那么怎么進行平時的管理呢，就需要像我說的建立一個管理抓手，比如成本臺賬之類的，線上線下的都可以，清晰準確的將發生的成本類別、結算、合同、發票情況等放進去，進行監控和分析，以便清算時隨時使用。
Q4：請問您從一個財務整體負責人的角度看，感覺土增清算工作中最大的痛點是什么？給未來其他類似項目工作的一條最重要的建議是什么？
A4：最大的痛點為項目尤其是頭些年的項目，沒有完整準確的收入成本面積等數據信息可以利用，清算快開始了急于著手集中時間和精力梳理，會計人員有限且沒有經歷過土增稅清算的情況下梳理速度會比較慢，不利于快速推進清算進度和方案落地；最重要的建議就是要打好基礎、提前籌劃，比如項目資料的完整保存在清算階段尤其重要，必須提供的資料是清算的要件，否則方案都是虛的，方案提前籌劃才能在過程中有的放矢的進行管控。
Q5：對于高毛利項目土增清算后造成所得稅虧損有沒有好的經驗和建議？
A5：好問題。多種舉措，上為時機的把握，盡量將清算和結轉收入鏈接一起考慮；中為所得稅結算提前考慮，盡可能為土增預留空間；下為81號退稅，門道最多，要考慮收入、工作痛點和大環境變化。
Q6：土增稅精細化管理是全周期管理，成本管理是重中之重，前期動態成本的分攤與稅務分攤不一致、動態成本準確度問題、合同簽訂導致成本剔除、發票獲取等問題會影響到土增稅退補，請問成本精細化管理有沒有一些好的具體的管理經驗和跨部門溝通經驗分享一下？
A6：大家的問題越來越深入了，我也分享下想法。分兩個層次說，第一個是跨部門管理中稅務的決策是什么。是指揮棒、是題眼的提出者。第二個是跨部門的聯動。成本清查是個好機會，但是過去多限定在成本和核算，以后應有稅務成本的概念，也參與到清查工作中。
Q7：請問直接分攤法要在合同中添加條款明確，或刪除紅線外等敏感字樣，如何能影響采購同事在前端操作此事？
A7：敏感字眼的刪除依靠大家敏感的意識，日常的培訓和項目信息交圈是必不可少的。比如到項目部給各職能同事進行稅務相關培訓，提高稅務風險意識，包括合同敏感問題的處理。
