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| 2010年上半年稅收政策整理之房地產稅收調控政策篇 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：846 |
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| 2010年上半年是國家對于房地產業調控政策頻出的階段，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）在第（二）項堅決抑制不合理住房需求中指出：發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。為此，財政部、國家稅務總局及各地方稅務機關后續發布了很多稅收調控政策，劍指房價。我們特在此梳理2010年上半年中央層面的房地產稅收調控政策以饗讀者。 一、房地產營業稅政策回顧分析 《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2009]157號） 該文2009年12月22日發布，對于個人轉讓住房營業稅政策規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。 [政策解讀]該文同時規定自2010年1月1日起，《財政部、國家稅務總局關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號）廢止。這意味著房地產市場消費的促進政策開始轉為抑制政策，目的在于遏制通過炒房獲利的市場投機行為，促進房地產市場的健康長遠發展。 財稅[2008]174號規定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。 以上政策是針對二手房交易市場，通過提高交易稅費成本降低交易利潤，從而調控房價。執行這一政策，轉讓二手房的納稅人要注意房屋買賣的期限的限制規定。 二、房地產個人所得稅政策回顧分析 《國家稅務總局關于進一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知》（國稅發[2010]54號） 該文2010年5月31日發布，對于加強房屋轉讓所得征收管理，強調要切實按照《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）、《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發[2007]33號）等相關文件規定，繼續做好房屋轉讓所得征收個人所得稅管理工作。 [政策解讀]國稅發[2006]108號文主要精神為限制二手房交易中的人為低價行為并明確個人所得稅的各種扣除項目計算方式，國稅發[2006]108號規定，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。 （一）房屋原值具體為：? 1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。? 2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。? 3. 經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。? 4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。? 已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。? 經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。? 5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關規定，其原值分別為：? （1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；? （2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；? （3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；? （4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。? （二）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。? （三）合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。? 1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：? （1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；? （2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。 納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。? 2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。? 3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。? 納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。? 三、房地產企業所得稅政策回顧分析 《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號） 本文2010年5月12日發布，根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定精神和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。 [政策解讀] 《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號規定了關于完工產品的確認的三個條件：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。 2009年6月26日，國家稅務總局下發了《關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）一文，對《海南省國家稅務局關于海南永生實業投資有限公司偷稅案中如何認定開發產品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發[2009]121號）批復中，強調房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。并解釋到“開發產品開始投入使用”是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。 可以看出，該文在之前針對房地產企業的所得稅政策中已有明確規定，之所以重申，顯示政策在逐步收緊。因此，開發產品只要辦理入住手續，不管是否實際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。 四、房地產土地增值稅政策回顧分析 （一）《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號） 本文2010年5月19日發布，對于土地增值稅清算工作中有關問題做出明確規定，主要包括： 1、清算收入應以實際交易價格確定 《通知》是在“國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的背景下出臺，意味著土地增值稅清算工作將從嚴執行稅法規定。銷售收入的確定是土地增值稅清算中至關重要的一環，《通知》明確對未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入，這樣為土地增值稅清算奠定了堅實的稅源基礎。同時，尊重事實，對在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。 2、質量保證金扣除以發票開具為依據 《通知》對房地產開發企業未支付的質保金，明確規定在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質保金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。所謂質保金，是指在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金。 3、房地產開發費用扣除進一步細化 《通知》明確，對開發企業財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。 《通知》進一步明確，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法計算扣除。具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。對房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，《通知》明確其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述兩種扣除辦法。而對已經計入房地產開發成本的利息支出，土地增值稅清算時，《通知》要求應調整至財務費用中計算扣除。 4、土地閑置費不得扣除 《通知》明確，對房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。 5、支付的契稅可按規定扣除 《通知》規定，對房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。 6、拆遷安置用房視同銷售 《通知》明確拆遷安置土地增值稅計算問題，規定房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，并明確按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，即按照下列方法和順序確認：1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時規定將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。對房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，《通知》進一步明確計入拆遷補償費；而回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 對開發企業采取異地安置，《通知》規定異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，即上述方法和順序計算并計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。對貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。 7、進一步明確轉讓舊房準予加計扣除期限問題 對納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，經當地稅務部門確認，可依據條例規定按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除，此次《通知》進一步明確計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。這樣，在實際工作中更具可操作性。 8、清算補繳不加收滯納金 （二）《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號） 本文自2010年5月25日發布，仍然屬于房價調控中稅收政策的手段之一，該文發布后引起關注度最高的兩條要點包括： 1、預征率大幅上調 《通知》規定，為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。 2、核定征收率大于5% 《通知》規定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。 五、房地產契稅政策回顧 《財政部、國家稅務總局關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》（財稅[2010]13號）對于首次購買普通住房契稅優惠政策問題明確：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。 六、房地產綜合性稅收政策回顧分析 《財政部、國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》（財稅[2010]42號） 本文2010年5月4日發布，自2010年1月1日起執行，與前述列舉房地產市場稅收抑制政策不同，本文對于城市和國有工礦棚戶區改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）稅收給予了扶持性政策： 1、對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。 在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。 [政策解讀]棚戶區改造項目是利用原土地拆舊返新，一般不需要另購土地，若全部改造均用做安置住房，可以免征城鎮土地使用稅。但非安置住房不能免稅。例如，土地面積50000平方米，建筑面積80000平方米，其中安置住房50000平方米，年稅額標準5元/平方米，則開發商應繳納土地使用稅50000×（80000-50000）/80000×5=93750元。 2、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 [政策解讀]《土地增值稅暫行條例》第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對于舊房轉讓并沒有此項規定，財稅[2010]42號突破了《土地增值稅暫行條例》的限制，且沒有再強調是否為普通住宅。 3、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。 4、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。 5、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規定享受個人所得稅和契稅減免。 [政策解讀]這里的規定從《財政部、國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）可以找到依據，該文規定：1、對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。2、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 6、本通知所稱棚戶區是指國有土地上集中連片建設的，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域；棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區改造規劃的建設項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被拆遷人簽訂的拆遷安置協議中明確用于安置被拆遷人的住房。 房地產行業除上述列舉的部分專屬政策外，企業所得稅、個人所得稅的配套法規也均適用于房地產企業，由于不屬于房地產調控專項政策，故在此不再贅述。 |
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