6月6日，福建省廈門市地稅局入庫了一筆自該局成立以來最大的一筆反避稅補稅收入。該案按可比非受控價格法（即市場法）調增租金收入1867.37萬元，按收益法及可比非受控價格法調增房產及車位銷售收入2.37億元，補繳營業稅1279萬元，地方教育附加12.79萬元，房產稅224萬元，土地增值稅711.4萬元，合計補繳地方稅費2227.36萬元。
原來，H公司在房產租賃及銷售的關聯交易中，作價偏低，涉嫌規避稅收。2011年11月，廈門市地稅局予以立案，經過充分的調查分析及多輪協商談判之后，于2013年5月獲國家稅務總局審批同意結案。相關人士認為，本案是全國房地產方面反避稅采用收益法調整的首次嘗試，對于關聯關系的認定、關聯交易可比因素分析及差異調整等內容均分析細致，有理有據，具有重大借鑒意義。
股權并購：初步判定存在避稅嫌疑
發現避稅疑點，始于一場股權并購活動。2010年，廈門市某連鎖企業下屬多家公司紛紛變更品牌，這引起了廈門市地稅局涉外稅務分局反避稅工作小組的注意。經調查，原來公司股權正在發生變動。公司股權的變動勢必會涉及經濟權益變更從而需要進行相關的稅務處理。經調查，一項租賃合同的變更以及并購前的房產交易行為進入了稅務人員的視野：2001年7月1日，H公司將自有房產某商場出租給廈門F公司使用，租期20年，房產建筑面積逾3萬平方米。月租金約20元/平方米，明顯低于同期市場獨立交易價格。
2010年3月，H公司又將自有的某商場自有房產、某廣場房產及地下車位出售給T公司。其中，商場轉讓單價約4200元/平方米，廣場轉讓單價約8200元/平方米，車位轉讓單價約12萬元/個。售價明顯低于同期市場獨立交易價格，初步判斷存在避稅嫌疑。
市場法調整：調高租金收入1800多萬元
廈門市地稅局稅務人員追溯了解到，H公司與F公司均由英屬維爾京群島的B公司100%控制，根據《特別納稅調整實施辦法（試行）》第九條第一款關于關聯關系的認定條件“雙方同為第三方所持有的股份達到25%以上”，H公司與F公司自2006年3月起構成關聯關系，也就是說，2006年3月1日起兩家公司之間的房產出租行為構成關聯交易，屬于有形財產使用類型。
鑒于標的房產前后租金水平落差較大，以實際租金為依據的成本法顯然不能符合納稅調整要求，且廈門不乏可供參考的房產租賃樣本，根據稅收征管法及其實施細則的相關規定，經上級部門批準，涉外分局反避稅工作小組決定對上述關聯租賃交易行為，按可比非受控價格法（即市場法）對租金收入進行調整，并考慮房產面積、經營業態、物業管理等各種差異因素對價格的影響。
H公司合計應調高租金收入1867.37萬元，應補營業稅93.37萬元，地方教育附加0.93萬元，房產稅224.08萬元。由于整個過程溝通不斷、審計方法科學公正，企業心服口服。
收益法調整：調增房產交易銷售收入2.37億元
相比于上述租賃行為，該案中房產交易的反避稅工作更考驗廈門市地稅工作人員。據廈門市地稅反避稅工作小組了解，T置業公司是一家于2008年6月成立的外商獨資企業，注冊資金4500萬美元，其與H公司的法定代表人均為同一商人，H公司的境外控股公司B公司的控股股東是他，T置業公司的境外控股公司的控股股東也是他。根據《特別納稅調整實施辦法（試行）》第九條第一款，H公司與T置業公司構成關聯關系。兩家公司之間的房產出售行為構成關聯交易，屬于有形財產轉讓類型。
不過，反避稅工作小組很快發現，針對上述標的房產的轉讓，難以找到參照對象。“附近找了幾家，但不是交易時點不一致，就是地點情況不一致。”廈門市地稅局涉外稅務分局有關人士告訴記者，最終，經國家稅務總局批準，按收益法對關聯銷售的商業房產進行估值，確定獨立交易價格。
由于該方法在房地產行業的運用在全國尚屬首例，整個過程殊為不易。經調查測算，本次關聯房產交易應調增銷售收入2.37億元，應補營業稅1185.7萬元，地方教育附加11.86萬元，土地增值稅711.42萬元。
廈門市地稅局有關負責人告訴記者，由于H公司屬于外來報驗戶，該局特別組成了反避稅專項調查組前往該司注冊地進行調查取證。在與企業溝通方面，反避稅工作小組也頗費心力，涉及的每個微觀指標，無論巨細都要談，如免租期、裝修期、維修費、營運費用、保險費、報酬率和風險系統等等，如在評估上述關聯租賃交易的租金收入過程中，也把企業間占壓的9900萬元的利息考慮在內。廈門市地稅局有關人士認為，本案是房地產行業采用收益法進行反避稅的首例，對地稅機關開辟反避稅新領域具有重大意義，今后該局將把具有明顯地方稅源特色的房地產行業作為反避稅工作的重點，深化行業調查和管理。
記者了解到，該案已初見震懾作用。案件結案后，該局在全市范圍內對類似房產開展調查，發現商業地產存在房產低價賣給股東等類似的避稅籌劃行為，并啟動一般反避稅調查，在稅務人員對其進行稅務風險提醒后，公司承認存在關聯交易，并委托會計師事務所，按照收益法和成本法綜合評估，形成了行業連鎖效應。
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