房地產開發企業取得的預售房收入，需要按預計計稅毛利率計算出預計毛利額預繳企業所得稅。實踐中由于房地產開發企業取得預售房收入前一般會出現虧損，這就導致會計上的應繳企業所得稅數額與實際繳納企業所得稅數額不一致。為了消除預售房收入預繳企業所得稅的稅會差異，需要改變通常的會計處理方法。
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條的規定，企業通過正式簽訂房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入，繳納企業所得稅。會計上，由于商品房所有權上的主要風險未轉移和成本不能可靠計量等原因，預售房款不符合收入確認條件，應當作“預收賬款”處理。因此，國稅發〔2009〕31號文件第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 萬勝地產公司2014年4月取得A項目預售許可證并于當月開盤，簽訂商品房預售合同金額1.6億元，根據合同約定，當月收款1億元，其余6000萬元于6月25日前全部按揭到賬。主管稅務機關規定，A項目的計稅毛利率為15%。
萬勝地產公司在辦理2014年第2季度企業所得稅申報時，“預收賬款”本期貸方發生額1.6億元應當根據15%的預計計稅毛利率，計算預計毛利額2400萬元，計入當期應納稅所得額，繳納企業所得稅600萬元。通常情況下，企業還應當作如下會計分錄： 借：遞延所得稅資產 6000000
貸：應交稅費——應交企業所得稅 6000000 在預售房款符合收入確認條件時，計提企業所得稅： 借：所得稅費用 6000000
貸：遞延所得稅資產 6000000 實際操作中，房地產開發企業在開盤預售之前，會計上“主營業務收入”為0，而期間費用應當計入當期損益，因此利潤總額往往會出現負數，也就是虧損。開盤預售時，一方面預計毛利額計入當期應納稅所得額，另一方面允許彌補以前年度虧損，然后計算實際利潤額，繳納企業所得稅。 也就是說，如果萬勝地產公司2013年待彌補虧損為600萬元，2014年第1季度會計利潤為-300萬元，第2季度會計利潤為-300萬元，則2014年第2季度實際繳納企業所得稅為（2400－600－300－300）×25%＝300（萬元）。在這種情況下，上述會計處理就出了問題，會計上反映應繳企業所得稅600萬元，實際繳納企業所得稅300萬元。
為了消除這種差異，華稅律師認為可以按照以下思路進行會計處理。房地產開發企業在開盤預售時，應當將預計毛利額計算的應納所得稅額借記“遞延所得稅資產”，將彌補以前年度虧損對應的所得稅額貸記“所得稅費用”，將其差額即彌補以前年度虧損以后的實際利潤額對應的所得稅額，貸記“應交稅費——應交企業所得稅”。會計分錄如下： 借：遞延所得稅資產 6000000
貸：所得稅費用 3000000
應交稅費——應交企業所得稅 3000000 在填報2014年第2季度企業所得稅預繳申報表時，第4行“利潤總額”本期填報-300萬元，累計填報-300萬元；第5行“加：特定業務計算的應納稅所得額”本期和累計均填報2400萬元；第8行“彌補以前年度虧損”本期和累計均填報600萬元；第9行“實際利潤額”自動生成1200萬元，第11行“應納所得稅額”自動生成300萬元。這樣，會計上反映的應交企業所得稅與實際繳納一致，與季度預繳所得稅申報表也一致。
華稅房地產稅務服務部，成立于2007年，先后為萬科、SOHO中國、保利地產等近百家知名房地產企業提供過稅務咨詢、稅務籌劃、土地增值稅清算、稅法顧問、稅務稽查爭議解決等涉稅法律服務，積累了大量實務經驗。
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