最近樓市政策“大招”不斷，讓大家眼花繚亂：契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠、公積金加息這些“大招”對房價會有哪些影響？
因一線城市再次未被納入部分稅收優(yōu)惠政策，有人來支招了：可以“假離婚”變通！
真可行嗎？今天和大家說說，供參考。
一:問：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2月19日聯(lián)合公布的通知，自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。其中，二套房的契稅與營業(yè)稅優(yōu)惠與北上廣深無關(guān)，以前有人通過“假離婚”方式獲取首套房貸的低首付優(yōu)惠，現(xiàn)在是否依然可以通過這個方式獲得二套房的減稅優(yōu)惠？
答：直達君（微信號：房直達）不主張大家去做投機的事，以前有人辦成了，也有人“假離婚”變成了真離婚。
目前的購房政策下，即便在北上廣深，二套房首付門檻與首套房差距并不大，契稅優(yōu)惠的總額也不大（非普宅總價1000萬最多能省15萬），能買千萬房產(chǎn)的家庭，會為了省十多萬去冒離婚風(fēng)險？應(yīng)該不會吧。
二 問：降首付、公積金加息、契稅減免等利好政策，是否會導(dǎo)致房價漲幅擴大？
答：在這些政策頒布之前，深圳、上海、北京去年的房價漲幅已經(jīng)很大了，房價漲幅的大小，主要由供求關(guān)系和通脹水平?jīng)Q定，其他政策影響是其次。
并非限購就必降，減稅就必漲。相反，目前漲價的是一直限購的城市，降價的卻是政策優(yōu)惠的城市。
預(yù)期是金：限購，意味著擔(dān)心未來房價會漲；寬松，意味著擔(dān)心未來的庫存壓力大。購房需求目前還是按照這個預(yù)期來流向一線城市。三四線城市庫存壓力帶來的降價趨勢短期難以改變。
具體的講：
公積金：加息力度不大，10萬存款一年能漲400元，對購房無實質(zhì)幫助；
降首付：與一線城市無關(guān)，首付降了，月供和房貸利息自然會高，對三四線城市的居民而言，還是降房價更實惠；
契稅減免：三四線城市是首套144平米以上的大戶型受益，首套購買144平米以下中小戶型無優(yōu)惠；二套購買90平米以下小戶型能從3%降到1%，購買90平米以上大戶型能從3%降到2%，即，二套房買大的反而優(yōu)惠幅度小。首套買大的、二套買小的？怎么想著別扭？（北上廣深不在二套房優(yōu)惠范圍）
營業(yè)稅減免：購買兩年以上的，營業(yè)稅全免了，不再分大房子和小房子，對非普宅利好較大。（北上廣深不在此范圍）
三 問：教育部近日通知要求，擇校沖動的學(xué)區(qū)，需要采取多校劃片，將熱點小學(xué)、初中分散至每個片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。會不會讓學(xué)區(qū)房價下降？
答：這個話題此前教育部已經(jīng)提過，直達君（微信號：房直達）已經(jīng)專文進行過分析，其實目前北京市豐臺區(qū)就是這樣處理的，對當(dāng)?shù)氐姆績r暫未產(chǎn)生實質(zhì)影響，只是學(xué)生多了一個選擇機會，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和弱校片區(qū)的差距依然明顯。
該通知還要求，要完善各利益相關(guān)方參與的劃片和片區(qū)調(diào)整工作機制，因劃片及片區(qū)調(diào)整工作備受關(guān)注，應(yīng)當(dāng)提前廣泛告知，設(shè)立必要的過渡時限，給社會留出合理的預(yù)期時間。意味著現(xiàn)有的學(xué)區(qū)劃片會相對穩(wěn)定，不會頻繁的調(diào)整，已經(jīng)形成的房價格局自然也是相對穩(wěn)定的。
影響學(xué)區(qū)房價的主要因素是城市、城區(qū)、學(xué)區(qū)間教育質(zhì)量的相對差距，多校劃片、推進學(xué)校聯(lián)盟、集團化辦學(xué)、校長教師交流輪崗，擴大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面等舉措，長遠來看會首先均衡本城區(qū)內(nèi)的教育資源，繼而縮小不同城區(qū)間的教育差距，逐漸平抑因?qū)W區(qū)因素產(chǎn)生的房價差距，但這個過程會很漫長。
同時，在綜合配套質(zhì)量較好、地段優(yōu)勢明顯、人口凈流入的熱門城市和城區(qū)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的需求呈現(xiàn)擴大的趨勢，會推高房價。
