一、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
二、以下繼承及贈與房地產的行為不征收土地增值稅：
1)、房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。
2)、房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
2008年的解讀——
問：個人賣房如何計繳土地增值稅?
答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(簡稱房地產)所取得的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。但我國稅法對個人轉讓房地產土地增值稅方面出臺了以下一些優(yōu)惠政策。
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)規(guī)定，個人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，免繳土地增值稅;通過法定繼承方式轉讓房屋產權的，免繳土地增值稅;對個人之間互換自有居住用房地產的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免繳土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法[1995]6號)規(guī)定，個人擁有的房地產因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用、收回的，免繳土地增值稅;因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由個人自行轉讓原房地產而取得收入的，免繳土地增值稅;對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務機關申報批準，免繳土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。
而《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。即，“原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。”
根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉讓房地產土地增值稅具體計算主要分三種方法。
一、能提供評估價格的計算方法：土地增值稅應納稅額=[轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率。
1.“評估價格”是指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格;
2.“與轉讓房地產有關的稅金”是指包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;
3.由政府批準設立的房地產評估機構評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除;
4.能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，經(jīng)房地產評估機構評估價格為460000元，支付評估費用600元，房屋出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關費用均提供了合法有效憑據(jù)。柳先生轉讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應繳多少?合計繳稅多少?
柳先生轉讓的這套商品房，由于房屋面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。
柳先生應繳納的稅額為：
1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元);
2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×(7% 3%)=3200(元);
3.印花稅=640000×0.05%=320(元)
4.土地增值稅：可扣除項目金額=460000 600 (32000 3200 320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超過50%，適用稅率30%。應繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)
5.個人所得稅，可扣除的房屋原值=400000 12000=412000(元)，可扣除的相關稅金=32000 3200 320 43164=78684(元)，可扣除的合理費用=裝修費 手續(xù)費(公證費等)=40000 500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費最高限額為400000×10%=40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費)，應納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)，應納所得稅額=應納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。
合計稅款總額=32000 3200 320 43164 21763.2=100447.2(元)。
