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| 厘清土地增值稅納稅與欠稅的相關規定 |
| 發布時間：2013/12/14 來源：中匯稅務師事務所有限公司 閱讀次數：741 |
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土地增值稅的欠稅問題最近成為一個熱點問題。本文不對有關各方的說法進行評價，只是根據有關法規，分析與欠稅有關的一般性問題，以期對其他納稅人有一定的借鑒意義。本文包括以下幾個問題：
一、納稅與欠稅
二、土地增值稅的納稅與欠稅
三、如何合法“欠稅”
一、納稅與欠稅
欠稅是因為沒有按時納稅。什么時間應該納稅，又取決于相關法規關于納稅義務發生時間、納稅申報時間等的規定。
（一）欠稅的定義
國家稅務總局在2004年發布的《欠稅公告辦法（試行）》（國家稅務總局令第9號）中對欠稅做了定義：
“欠稅是指納稅人超過稅收法律、行政法規規定的期限或者納稅人超過稅務機關依照稅收法律、行政法規規定確定的納稅期限（以下簡稱稅款繳納期限）未繳納的稅款，包括：
1、辦理納稅申報后，納稅人未在稅款繳納期限內繳納的稅款；
2、經批準延期繳納的稅款期限已滿，納稅人未在稅款繳納期限內繳納的稅款；
3、稅務檢查已查定納稅人的應補稅額，納稅人未在稅款繳納期限內繳納的稅款；
4、稅務機關根據《稅收征管法》第二十七條、第三十五條核定納稅人的應納稅額，納稅人未在稅款繳納期限內繳納的稅款；
5、納稅人的其他未在稅款繳納期限內繳納的稅款。”
總之一句話，欠稅是指沒有按照稅法或稅務局規定的期限納稅。如何理解稅法規定的納稅期限？這需要分清幾個基本概念。
（二）納稅義務發生時間、納稅期限、納稅申報期限
納稅義務發生時間是指什么時間發生納稅義務。如增值稅條例規定，合同約定的收款時間就是判定納稅義務發生時間的標準之一，如果合同約定3月15日收款100萬（不含稅），即使納稅人沒有收到款項，賬務處理也沒有做收入，也沒有開具增值稅專用發票，納稅義務也發生了，假定沒有可以抵扣的進項稅，意味著在4月15日之前，要申報增值稅17萬。
納稅人可能天天都發生納稅義務，但是不能天天到稅務局繳稅，而是隔一段時間到稅務局申報一次，這就是納稅期限的概念。納稅期限是指隔多長時間申報納稅。增值稅、營業稅的納稅期限一般是一個月。企業所得稅的納稅期限是一年，只不過為保證稅款的均衡入庫，采取按月或按季預繳的方式。
如果一個月納一次稅，那么截止到什么時間必須申報呢？這就是申報期限的概念，還是以增值稅為例，如果納稅期限是一個月，申報期限是每月的15日之前，申報繳納上月的稅款。如果在每月15日之前，申報并交納稅款，則沒有欠稅的問題，如果沒有申報或申報沒有納稅，則發生欠稅。
二、土地增值稅的納稅與欠稅
土地增值稅獨特的征收方式，導致其納稅與欠稅的問題，比其他稅種要復雜，既包括預繳的納稅與欠稅，也包括清算的補稅與欠稅。
（一）土增稅獨特的納稅與欠稅
土增稅在征收時，采用預繳與清算的方式，先按照毛收入預繳一部分土地增值稅，等開發項目可以或應該清算后，再清算實際應該繳納的土增稅，多退少補。這就導致土增稅的納稅與欠稅，既包括預繳的納稅與欠稅，也包括清算的納稅與欠稅。
土增稅為什么采取預繳和清算的方式呢？土增稅的征收對象是轉讓房地產的增值額，增值額是指按照收入扣除規定的扣除項目，如土地成本、開發成本、開發費用等后的余額。所以，從理論上講，只要開發項目最終的銷售不確定，實際的成本不確定，是無法準確計算增值額的，也就無法計算土增稅的。但是，由于房地產項目開發時間和銷售時間都很長，往往是幾年的時間，如果等能準確計算出增值額再繳納土增稅，無法滿足財政支出的需要。因此，為保證稅款的均衡入庫，對土增稅采取先按照銷售收入預繳，等可以清算時，再準確計算應納的土增稅，多退少補。
（二）土增稅的納稅申報時間與欠稅
1、預繳稅款的時間與欠稅
關于土地增值稅預繳與清算的問題，稅收法規有一個逐步明確的過程。土增稅暫行條例第十六條規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”國家稅務總局在2010年在《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）中明確，“除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。”從文件中可以看出，直到2010年，可能還有地方沒有預征土增稅。
納稅人預繳是否欠繳了土增稅，應按照各地關于預繳的期限和申報截止期限，判定應該預繳的稅款是否存在欠稅。
2、清算補稅的時間與欠稅
國家稅務總局在2009年才下發了《關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號），規定了清算的兩種情況，即：納稅人應該清算和稅務局要求清算。
（1）納稅人應該清算的情況
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3）直接轉讓土地使用權的。
（2）稅務局要求清算的情況
符合下列條件之一，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
應該清算的納稅人，應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。但是90日內辦理清算手續，并不意味著補繳土增稅，因為稅務局還要審核。
納稅人在辦理清算手續時，應提供土地增值稅清算表；開發項目清算說明；項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單等憑證；《土地增值稅清算稅款鑒證報告》等。
稅務局在收到納稅人的清算資料后，應進行審核，土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
也就是說，清算時，如果納稅人需要補稅，如果沒有按照稅務局書面通知的最后時間補繳稅款，才產生欠稅的問題。
三、如何合法“欠稅”
一些納稅人欠稅的原因是沒有足夠的資金繳納稅款，根據《稅收征收管理法》及《稅收征收管理法實施細則》，如果納稅人因不可抗力，導致較大損失，或當期貨幣資金在支付工資和社保后，不足以支付稅款，可以向省級稅務局申請，緩繳稅款，但最長不超過三個月。
因此，如果需要緩繳稅款，可以考慮通過合法渠道解決問題。 |
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