物業公司營改增后稅率是6%。
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改增值稅的通知》（財稅[2016]36號）：附件1.《營業稅改征增值稅試點實施辦法》：
（一）納稅人發生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6％。
（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。
（三）提供有形動產租賃服務，稅率為17%。
（四）境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。
關于物業公司營改增，還有很多稅務方面的問題，接下來整理一下幾個熱門問題。
問題1：物業公司的小區停車費是按照其他生活服務業繳納6%的增值稅還是按照不動產租賃的繳納11%的增值稅。若停車費按照不動產租賃這條進行，有可能申請簡易征收嗎?
答：
(一)根據財稅[2016]36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規定，停車服務屬于一銷售服務/(六)現代服務/5租賃服務/經營性租賃服務、車輛停放服務按不動產租賃服務繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動產租賃的適用稅率為11%。
(二)如果公司服務業連續12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規模納稅人計算繳納增值稅。根據國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第16號)第四條規定，征收率5%。
(三)根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(九)第1點和(國家稅務總局公告2016年第16號)第三條第(一)點規定，一般納稅人出租的不動產是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。
問題2：物業管理行業“營改增”過程中，代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，在營業稅項下，上述代收費用不計入營業額，不繳納營業稅，“營改增”后，增值稅如何處理?
答：
根據財稅[2016]36號文《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條：銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
(一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。
(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。
若上述代收款項，屬于上述兩個條件中之一，則代收費用不應計入銷售額中計算繳納增值稅。
如果不能符合以上兩個條件的，則價外費用并入銷售額，一并征收增值稅。
問題3：物業公司收取的物業接管費、一次性收取全年物業管理費如何納稅?
答：
根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》
(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;
未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
(二)納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
若物業管理服務費收取時，一次性收費且開具了發票，則應當在開具發票當月申報繳納增值稅。若未開發票，則應當按在服務提供時申報繳納增值稅。
問題4：試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當如何申請退還?
答：
根據稅務法規《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定，試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。
