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| 融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收政策解讀 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：741 |
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| 國家稅務總局自1995年以來連續發了一批有關售后回租的文件，但每次發文均有新的變化，為了讀者明了此事，我在這里給大家做個梳理。一、售后回租繳納營業稅的規定《國家稅務總局關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）規定：從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業通過售后回租業務讓渡了以下一項或幾項資產權益或風險的，無論是否辦理該不動產的法律權屬變更（如產權登記或過戶），均應認定企業已轉讓了全部或部分不動產所有權： （1）獲取資產增值收益的權益。 （2）承擔發生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失。 （3）占有資產的權益。 （4）在以后資產存續期內使用資產的權益。 （5）處置資產的權益。二、售后回租涉及個人所得稅的規定《國家稅務總局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576號）規定：房地產開發企業與商店購買者個人簽訂協議規定，房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據個人所得稅法的有關規定精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。三、售后回租企業所得稅規定《國家稅務總局關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）規定：從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。四、國家稅務總局公告2010年第13號文規定售后回租不征稅是有條件的《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）規定：融資性售后回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售后回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，不征收增值稅和營業稅。 根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售后回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。而前面幾個文件規定售后回租要繳納營業稅、企業所得稅是因為出租房不是“批準從事融資租賃業務的企業”。這里的經批準是指按商建發[2004]560號規定：根據國務院辦公廳下發的商務部“三定”規定，原國家經貿委、外經貿部有關租賃行業的管理職能和外商投資租賃公司管理職能劃歸商務部，今后凡《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）中涉及原國經貿委和外經貿部管理職能均改由商務部承擔。外商投資租賃公司的市場準入及行業監管工作繼續按照商務部的有關規定執行。也就是說出租方屬于經商務部批準的從事融資租賃的企業，出售方即承租方可以按國家稅務總局公告2010年第13號的規定不征增值稅、營業稅、融資利息作為財務費用稅前列支；出租方屬于未經商務部批準的從事融資租賃的企業，出售方即承租方就要按國稅函【2007】603號文、國稅函[2008]576號規定征收營業稅、企業所得稅。五、房地產企業采用售后回租誰來繳納房產納稅和土地使用稅1、房地產企業開發商品房未售出之前不用繳納房產稅國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第一條規定：鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。2、房地產企業開發商品房未售出之前要繳納土地使用稅《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。《青島市地方稅務局關于明確房地產企業商品房開發期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》（青地稅函[2009]128號）第二條規定：房地產企業開發商品房已經銷售的，土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態發生變化即商品房交付使用的當月末。商品房交付使用，是指房地產企業將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。《西安市地方稅務局關于明確房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅征收起止時間有關問題的通知》（西地稅發[2009]248號）規定：房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協議文件約定時間交付房屋的，城鎮土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。3、售后回租有使用人繳納房產稅和土地使用稅《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）規定：融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。由于在融資租賃過程中，房屋是否過戶到出租公司由合同雙方當事人決定，合同約定租賃期滿后再過戶的，土地使用稅就應當由承租方繳納土地使用稅，合同約定出租前先過戶給出租房的，土地使用費應當由出租房繳納。契稅處理也如此。4、融資租賃房屋印花稅處理融資租賃期間，資產的所有權沒有發生轉移，融資租賃房產合同不屬于產權轉移書據。《關于對借款合同貼花問題的具體規定》（國稅地字[1988]030號）第四條的規定，銀行及其金融機構經營的融資租賃業務，是一種以融物方式達到融資目的的業務，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可根據合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。如果涉及房屋所有權過戶的，還要按財稅[2006]162號文的規格：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅（萬分之五） |
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