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| 滬地稅一[1996]43號(hào) 關(guān)于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”及其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題的具體規(guī)定 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：419 |
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| 上海市地方稅務(wù)局關(guān)于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”及其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題的具體規(guī)定 發(fā)文字號(hào):滬地稅一[1996]43號(hào) 發(fā)文日期:1996-09-19 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》、《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》的精神，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)對(duì)本市范圍內(nèi)"銷售不動(dòng)產(chǎn)"及其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的征收問(wèn)題具體規(guī)定如下： 一、關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍。 納稅人發(fā)生銷售本市范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、住宅房、辦公樓、商業(yè)用房、生產(chǎn)生活用房等等新、舊建筑物、構(gòu)作物或其他土地附著物（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)”）。但不包括活動(dòng)房的銷售。 二、關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題。 納稅人銷售自建房產(chǎn)（是指納稅人自己投資建造的房產(chǎn)），應(yīng)按銷售收入依5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；納稅人購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)（指他人投資建造，購(gòu)進(jìn)后無(wú)需繼續(xù)投資建造的成品房，包括成品期房）再予以出售，按銷售收入減去賠進(jìn)價(jià)格后的余額依5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。銷售收入包括銷售房產(chǎn)的同時(shí)，價(jià)外收取的各種其他費(fèi)用，如服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等等；購(gòu)進(jìn)價(jià)格僅指購(gòu)房原價(jià)，不包括因購(gòu)房發(fā)生的其他費(fèi)用，并且必須憑購(gòu)進(jìn)發(fā)票計(jì)算扣除。 三、關(guān)于將在建房產(chǎn)（或已建成的房產(chǎn)）以各種名義（指聯(lián)建、參建、搭建，下同）轉(zhuǎn)讓給其他單位的征稅問(wèn)題。 （一）納稅人開(kāi)發(fā)商品房建設(shè)項(xiàng)目，如果是開(kāi)發(fā)商共同列項(xiàng)投資開(kāi)發(fā)，并且以非閉口價(jià)形式共同簽訂開(kāi)發(fā)合同，開(kāi)發(fā)后各方按投資額、按比例分得房產(chǎn)的，不征收營(yíng)業(yè)稅；如果雖然是開(kāi)發(fā)商共同列項(xiàng)投資開(kāi)發(fā)，但一方采取閉口價(jià)形式讓另一方或幾方參與開(kāi)發(fā)的，則對(duì)其取得收入視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，照章 征收營(yíng)業(yè)稅。 閉口價(jià)是指一方按每平方米建筑面積的約定的房產(chǎn)售價(jià)與另一方簽定的共同開(kāi)發(fā)合約。 納稅人開(kāi)發(fā)商品房建設(shè)項(xiàng)目，如果是列項(xiàng)后再讓其他方參與聯(lián)建、參建、搭建的，則不論其以何種形式、何種價(jià)格轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)按規(guī)定照章 征收營(yíng)業(yè)稅。 （二）納稅人開(kāi)發(fā)職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目，如果是開(kāi)發(fā)商共同列項(xiàng)投資建設(shè)，其營(yíng)業(yè)稅的征收辦法按商品房建設(shè)項(xiàng)目的征收規(guī)定處理。納稅人開(kāi)發(fā)職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目，如果是列項(xiàng)后再讓其他方聯(lián)建、參建、搭建的，除按房產(chǎn)造價(jià)成本轉(zhuǎn)讓視同共同投資建房暫不征收營(yíng)業(yè)稅外，其他應(yīng)一律按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。 房產(chǎn)造價(jià)成本是指土地成本、建房工程成本以及其他費(fèi)用，計(jì)算公式為：房產(chǎn)造價(jià)成本＝土地成本＋建房工程成本＋其他費(fèi)用“土地成本”是指購(gòu)進(jìn)土地的價(jià)格折換成每平方米建筑面積上的價(jià)格。 “建房工程成本”是指支付給建筑安裝單位的實(shí)際造房工程費(fèi)用。如果支付給建安單位的實(shí)際造房工程費(fèi)用中未包括材料價(jià)款的，其為造房而購(gòu)進(jìn)的材料所支付的價(jià)款也可列入建房工程成本。其他如支付的市政配套費(fèi)等等不得列入“建房工程成本”中扣除。 “其他費(fèi)用”是指支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)等；為便于掌握，統(tǒng)一規(guī)定按建房工程成本的50%計(jì)算確定。 房產(chǎn)造價(jià)成本的核定，統(tǒng)一由市局視情況定期調(diào)整。 如果納稅人發(fā)生聯(lián)建、參建、搭建的收入已發(fā)生，房產(chǎn)造價(jià)成本尚無(wú)法確定時(shí)，應(yīng)對(duì)其取得的收入先按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅，待房產(chǎn)造價(jià)成本結(jié)算并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)定后，按規(guī)定予以調(diào)整。 納稅人在開(kāi)發(fā)職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，如果將其改變?yōu)樯唐贩拷ㄔO(shè)項(xiàng)目，應(yīng)一律按商品房建設(shè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 各區(qū)（縣）、各系統(tǒng)住宅辦（公司）以集資名義向企、事業(yè)單位征集建房資金，然后將建成的房產(chǎn)的永久使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)）分配給企、事業(yè)單位，這種行為實(shí)際上是預(yù)收房款建造銷售房產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。具體計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的辦法可比照本條 職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目的征收規(guī)定掌握確定。 （三）納稅人將在建的其他房產(chǎn)（如辦公樓、商業(yè)用房、生產(chǎn)生活用房等） 以各種名義轉(zhuǎn)讓給其他單位的，其營(yíng)業(yè)稅征收辦法按本條 第（一）點(diǎn)“商品房建設(shè)項(xiàng)目的征收”規(guī)定確定。 （四）納稅人將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但尚不符合預(yù)售房產(chǎn)條 件，以“樓板價(jià)”等形式轉(zhuǎn)讓給其他單位開(kāi)發(fā)或共同開(kāi)發(fā)，應(yīng)一律按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”稅目按轉(zhuǎn)讓額全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，不得扣除其他任何費(fèi)用。同時(shí)，受讓方支付的“樓板價(jià)”，不得作為今后房產(chǎn)出售時(shí)的購(gòu)進(jìn)價(jià)從計(jì)稅依據(jù)中扣除。 “樓板價(jià)”是指開(kāi)發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款。這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價(jià)，僅僅是土地的價(jià)值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。 如果納稅人以此種形式的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓換取房產(chǎn)，或者既取得貨幣收入又取得房產(chǎn)的行為，其營(yíng)業(yè)稅計(jì)征辦法比照滬地稅一[1995]56號(hào)《關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的具體征收規(guī)定》（見(jiàn)《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第13冊(cè)第952頁(yè)）第六條 的規(guī)定處理。 （五）參建、聯(lián)建單位以及其他購(gòu)房者將購(gòu)入的房產(chǎn)（包括參建，聯(lián)建的房產(chǎn)）由于種種原因再委托原房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（或以原房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的名義）對(duì)外銷售，并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)一律按委托銷售房產(chǎn)的征稅規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。具體征稅辦法比照本規(guī)定第七條 意見(jiàn)處理。 |
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