去庫存政策再加碼,政策基調(diào)未變:當(dāng)前政策依然維持貨幣政策與行業(yè)政策輪動托底的局面,繼降低首付比例及上調(diào)公積金存款利率后,下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費,去庫存再次加碼。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下,地產(chǎn)投資企穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟(jì)具有重要意義,持續(xù)政策松動亦可視為決策層再次堅定穩(wěn)定地產(chǎn)需求及投資的信心,政策基調(diào)未變,城市分類調(diào)控也顯示出決策層對資產(chǎn)價格泡沫的適度防范。
大戶型及改善性置業(yè)稅費下降更明顯,體現(xiàn)政府鼓勵換房及改善性購房意圖:從具體稅率調(diào)整來看,調(diào)整后,個人購買90平以上住房契稅稅率由以前的3%-4%下調(diào)至1.5%;購買第二套住房稅率由以前的3%-4%下調(diào)至1%-2%;滿2年的非普通住宅納入免征營業(yè)稅范圍。從契稅和營業(yè)稅的調(diào)整來看,大戶型及改善性置業(yè)稅費下調(diào)更明顯,聯(lián)系月初大幅下調(diào)二套房首付比例,均體現(xiàn)政府鼓勵換房及改善置業(yè),提高居住質(zhì)量的意圖,亦符合我國已基本實現(xiàn)戶均一套房的實際。
核心二線城市更為受益,一線城市取消普通住宅限制:本次北上廣深僅下調(diào)首次購買90平以上住房契稅,仍反映除政府部門因地制宜、分類調(diào)控的意圖。對于銷量已持續(xù)改善,供需相對均衡的核心二線城市,持續(xù)的政策松動對提升購房需求更具意義。同時,之前一線城市契稅優(yōu)惠局限于普通住宅,新政則有所放寬,符合條件的首套房可享受契稅優(yōu)惠。
投資建議:我們認(rèn)為持續(xù)政策加碼有助于提升地產(chǎn)板塊整體估值水平,加上近期板塊估值下修較多,龍頭房企保利對應(yīng)2016年P(guān)E僅6倍,防御價值凸顯,建議投資者在控制倉位基礎(chǔ)上,適度博弈超跌價值及小市值個股等,主要關(guān)注:1)攻守兼?zhèn)涞男袠I(yè)龍頭招商蛇口、金地集團(tuán),2)收益成交量回升的世聯(lián)行2)轉(zhuǎn)型及國改個股中體產(chǎn)業(yè)、中航地產(chǎn)、廣宇集團(tuán)、北京城建等;3)小市值轉(zhuǎn)型潛力股粵宏遠(yuǎn)、大龍地產(chǎn)、綿世股份等。
風(fēng)險提示:地價上漲對行業(yè)利潤擠壓的風(fēng)險;部分地區(qū)房價下行風(fēng)險。
