北京北五環(huán)外西三旗區(qū)域，一套七八十平方米的兩居室，房?jī)r(jià)3萬(wàn)元左右/平方米，總價(jià)普遍在200萬(wàn)出頭，尚屬于剛需能夠承受的范圍，該區(qū)域在“國(guó)五條”后很快就活躍起來(lái)。
該區(qū)域鏈家地產(chǎn)的一個(gè)門(mén)店內(nèi)成交了一套需要繳納20%個(gè)稅的房屋。
這套房屋面積50平方米，房主是約3年前從開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)的新房，因此房屋原值按當(dāng)時(shí)的新房?jī)r(jià)格計(jì)算，約115萬(wàn)元。最近賣(mài)出，網(wǎng)簽價(jià)格是142萬(wàn)元，與原價(jià)差額27萬(wàn)元。
北京市執(zhí)行細(xì)則中，這個(gè)差額還可以減去房屋裝修費(fèi)用、貸款利息、相關(guān)稅費(fèi)等，再按20%征稅。這套房屋的裝修費(fèi)用發(fā)票金額約5萬(wàn)元，支付銀行貸款利息約5萬(wàn)元，購(gòu)新房時(shí)支付契稅1.15萬(wàn)元，此次交易需繳納營(yíng)業(yè)稅7.81萬(wàn)元，共計(jì)18.96萬(wàn)元。
用27萬(wàn)元差額，減去相關(guān)稅費(fèi)18.96萬(wàn)元，還剩8.04萬(wàn)元，需要繳納的個(gè)人所得稅為1.608萬(wàn)元，該費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家支付。如果是按新政之前1%計(jì)個(gè)人所得稅，金額應(yīng)該是1.42萬(wàn)元。買(mǎi)家成本增加約2000元。
“因?yàn)檫@套房屋是最近幾年購(gòu)買(mǎi)的商品房，所以原始成交價(jià)格相對(duì)較高，與現(xiàn)在成交價(jià)的差額較小，即使稅金增加，買(mǎi)家尚能接受。”該店王經(jīng)理說(shuō)，五環(huán)內(nèi)，房屋單價(jià)高、總價(jià)高，受到20%個(gè)稅的影響也更大。
誰(shuí)在承擔(dān)成本
在北京，二手房交易的網(wǎng)簽價(jià)格是納稅以及申請(qǐng)住房按揭貸款的依據(jù)，以政府的區(qū)域最低指導(dǎo)價(jià)為依據(jù)，一般不低于指導(dǎo)價(jià)即可，該價(jià)格往往比實(shí)際成交價(jià)格低。做低網(wǎng)簽價(jià)格，主要可以幫助購(gòu)房者達(dá)到避稅的目的。
但2011年11月，北京大幅度上調(diào)了二手房最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)，在此之前，沿用的是2006年頒布的指導(dǎo)價(jià)。以海淀區(qū)學(xué)清路區(qū)域?yàn)槔?006年的指導(dǎo)價(jià)是6057元/平方米，2011年調(diào)整后的價(jià)格接近2萬(wàn)元/平方米。根據(jù)指導(dǎo)價(jià)，一套80平方米的房屋，以前網(wǎng)簽價(jià)格最低約48萬(wàn)元，現(xiàn)在最低約160萬(wàn)元。這意味著，即使該房屋在現(xiàn)在的交易中以最低指導(dǎo)價(jià)網(wǎng)簽備案，依然存在110萬(wàn)元的差額要征稅。
如果現(xiàn)在成交的一套二手房，賣(mài)家當(dāng)時(shí)獲得這套房屋時(shí)也是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房獲得且交易是在2011年11月之前達(dá)成，又不滿足如“滿五年唯一住房”的條件，那么就天然產(chǎn)生了因?yàn)檎蠓险{(diào)指導(dǎo)價(jià)而存在的巨大差額。
周小姐是朝陽(yáng)區(qū)國(guó)美第一城的一名業(yè)主，她告訴本報(bào)最近國(guó)美第一城一個(gè)需要繳納20%個(gè)稅的成交案例。
該房屋面積145平方米，是房主2009年買(mǎi)的二手房，今年4月開(kāi)始掛牌出售。由于該房屋不滿五年、也非唯一住房，需要征收20%個(gè)人所得稅。即便如此，在掛牌1個(gè)月后，該房屋就以445萬(wàn)成交了。“稅全部由買(mǎi)房人承擔(dān)。”周小姐告訴本報(bào)。即使是這種稅費(fèi)較重的房源，依然難逃稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家的套路。
假設(shè)房屋原價(jià)、現(xiàn)在成交的網(wǎng)簽價(jià)格，全部以該區(qū)域的最低指導(dǎo)價(jià)來(lái)計(jì)算，那么2009年該區(qū)域最低指導(dǎo)價(jià)約6000元/平方米，該套房屋原值就是87萬(wàn)元；目前指導(dǎo)價(jià)1.65-1.75萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在成交價(jià)就是239萬(wàn)，與原值相差152萬(wàn)，再減去裝修成本、貸款利息、相關(guān)稅費(fèi)估算52萬(wàn)元，還剩100萬(wàn)元，20%的個(gè)稅則是20萬(wàn)元。這是最保守的估計(jì)。
該房屋實(shí)際成交價(jià)格445萬(wàn)，個(gè)稅一項(xiàng)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方者的額外成本20萬(wàn)，使得該房屋在實(shí)際成交價(jià)的基礎(chǔ)上漲價(jià)4.5%。
不過(guò)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，鑒別稅費(fèi)是誰(shuí)承擔(dān)的最基本要素，是看成交價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)比，如果成交價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格低的話，就是買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)承擔(dān)了稅費(fèi)。
據(jù)本報(bào)了解，國(guó)美第一城的一套同戶型、無(wú)個(gè)稅房源，近日成交價(jià)是455萬(wàn)元，比該房屋成交價(jià)高10萬(wàn)元，算房主讓利10萬(wàn)元，該房屋的買(mǎi)房者依然支付了至少20萬(wàn)元的個(gè)稅，抵消房主讓利10萬(wàn)元，買(mǎi)房成本依然增加了至少10萬(wàn)元。
這還不考慮“滿五年且唯一”的免稅房源所采取的提價(jià)行為。周小姐表示，她從春節(jié)前就開(kāi)始看房，國(guó)美第一城項(xiàng)目漲價(jià)的軌跡非常明顯，春節(jié)前，上述同類(lèi)型房源的報(bào)價(jià)約為390萬(wàn)元，春節(jié)后到了400萬(wàn)—410萬(wàn)元。3月份，她再看房時(shí)，一套無(wú)個(gè)稅房源的報(bào)價(jià)是440萬(wàn)，近期這套無(wú)個(gè)稅房源成交價(jià)竟然達(dá)到455萬(wàn)元。
