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| 精裝房中的家電算不算房地產開發成本 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：1230 |
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| 基本案情 大連市某房地產開發公司在銷售的精裝修商品房中，包含了電視機、電冰箱、床、沙發等家用電器和家具。這部分家電、家具是由裝飾公司購買的，其支出費用作為裝飾費用全額開具了建筑裝飾業發票。 大連市地稅局在對該房地產開發公司進行土地增值稅清算時，對這些被“裝飾”的家用電器和家具費用應不應該作為開發成本（加計）扣除的問題產生了爭議。一種觀點認為，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，房地產開發公司銷售的商品房計稅收入中，含有轉讓電視機、電冰箱、床、沙發等家用電器和家具款，此部分家電、家具的銷售價款不屬于土地增值稅征收范圍，不應計入土地增值稅計稅收入；同時，房地產開發企業支付給裝飾公司的家電、家具款，也不應計入開發成本，更不應該加計扣除。另一種觀點認為，既然這部分家電、家具的銷售價款已經包含在商品房的銷售收入中，房地產開發公司從裝飾公司取得的是建筑裝飾業發票，業務也是真實的，按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的規定，應當作為房地產開發企業的開發成本，在進行土地增值稅清算時享受加計20%扣除的稅收優惠。 法理分析 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，在土地增值稅清算中，“按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計20%扣除”，是國家對從事房地產開發的納稅人的一項稅收優惠。但是如果納稅人將并不屬于土地增值稅征收范圍的電視機、電冰箱、沙發、床等家用電器和家具，通過“裝飾”手段達到享受稅收優惠的目的，顯然是對這項政策的誤讀。 在這個案例中，出現爭議的關鍵在于：對這些被“裝飾”的家電和家具如何認定的問題。即對電視機、電冰箱、床、沙發等家電和家具，能否認定為建筑裝飾工程作業的裝飾材料。 根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發〔1993〕149號）文件和《安裝工程與材料劃分暫行規定》，很顯然電視機、電冰箱、床、沙發等家電、家具，都不是建筑裝飾工程作業的裝飾材料，不能在裝飾成本中列支。 現在我們再看本案例，從表面上看是房地產公司委托裝飾公司進行商品房包括購買電器、家具的精裝修行為，其實質是經過了“裝飾”的一種代購行為，是房地產公司委托裝飾公司進行裝飾的同時，由裝飾公司代購家電、家具的一種代理服務。 由于這是一種經過了“裝飾”的代理服務，加之根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第五條的規定，“納稅人的營業額應當包括收取的全部價款和價外費用”的規定繳納了營業稅，從而讓裝飾公司掩蓋了其代購的實質。 由此不難得出結論，房地產公司委托裝飾公司進行商品房精裝修的費用，不應當包括裝飾公司購買電器、家具（包括稅金及附加）的金額。因此，對該房地產開發公司取得的由裝飾公司開具的建筑裝飾業發票，不能全額作為商品房裝修費用扣除，應從商品房銷售價款和商品房裝修費用中同時將該部分剔出。 政策建議 近些年來，隨著房地產市場的迅猛發展，各種商品房精裝修銷售已經形成一種趨勢，并且裝修費用在商品房銷售中所占的比重越來越大，購買的家用電器和家具檔次越來越高，一些房地產公司往往采取“裝飾”手段逃避稅收。因此，建議國家取消對“從事房地產開發的納稅人，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計20%扣除”的稅收優惠。 |
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