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| 購買舊房裝修后再銷售涉及哪些稅費？ |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：357 |
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| 問：我公司是一家房地產企業，近日購買一棟舊樓（包括商業、住宅，并取得相應的不動產發票），購買價2000萬元。裝修后（裝修工程成本800萬元），我公司按商業和住宅分別出售。請問： 1、繳納銷售不動產營業稅時，我公司是否可按財稅[2003]16號文件的相關規定差額繳納營業稅？ 2、繳納銷售不動產土地增值稅計算扣除項時，是否可就2800萬元（2000+800）加計扣除560萬元（2800×20%）？ 答：1、營業稅： 《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。 單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。 因此，房地產企業將購置的不動產銷售，可以適用上述規定差額計征營業稅。 2、土地增值稅： 《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 關于房地產開發企業銷售舊房加計20%扣除問題。參考《湖北省地方稅務局關于明確財產行為稅若干具體政策問題的通知》（鄂地稅發[2010]176號）規定，房地產開發企業銷售舊房，包括以下幾種形式： （一）銷售自有自用房屋； （二）銷售購入的商品房； （三）銷售購入的已竣工結算或已轉入開發產品但尚未辦理商品房預售手續的成品房； 前述第（一）、（二）、（三）項情形均不適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（六）款關于加計20%扣除的規定，在計征土地增值稅時不允許加計20%扣除。 對于購入在建項目再開發后進行銷售的情形，應視同房地產企業的房地產開發行為，可適用加計20%扣除的規定。 《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本計算的金額之和，加計20％的扣除。 依據上述規定，房地產開發企業銷售舊房在計征土地增值稅時不允許加計20%扣除。 |
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