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| 舊房交易的土地增值稅如何繳納 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：715 |
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| 舊房交易，需要繳納土地增值稅，您知道如何繳納嗎？希望本文能讓您少走彎路。一、兩種類型、兩種方法1、通常來說，個人轉讓舊房，一般不需要房地產估價師的評估報告，而企業等單位轉讓舊房，則需要房地產估價師的評估報告。⑴、《吉林省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題解釋的通知》（吉地稅函〔2007〕78號）規定：《吉林省地方稅務局轉發財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》( 吉地稅發〔2006〕40 號)僅適用個人轉讓住房。納稅人轉讓其他舊房及建筑物（包括單獨轉讓土地）的，仍按照《吉林省地方稅務局關于印發吉林省土地增值稅征收管理暫行辦法的通知》（吉地稅發〔2004〕85號）有關規定查實征收。⑵、《吉林省地方稅務局關于印發吉林省土地增值稅征收管理暫行辦法的通知》（吉地稅發[2004]85號）第三條規定：對轉讓舊房的，按房屋的評估價格查實征收土地增值稅。二、個人轉讓舊房如何交土地增值稅1、住房《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）文件規定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。《長春市人民政府辦公廳轉發市房地局等部門關于改善群眾住房條件促進房地產市場健康發展實施意見的通知》（長府辦發〔2008〕74號）第四條規定：積極培育二手房市場。個人買賣二手住房免收印花稅和土地增值稅2、非住房⑴、《吉林省地方稅務局轉發財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（吉地稅發〔2006〕40號）第二條關于扣除項目的規定：納稅人轉讓舊房及建筑物，應委托經省以上有關部門授予評估資格的房地產評估機構進行評估，并向主管稅務機關提供評估報告和支付評估費用的正式發票。無評估報告的，按下列辦法計算土地增值稅。（一）納稅人轉讓舊房及建筑物，無評估價格，但能提供購房發票的，以應繳納契稅的計稅金額確定為轉讓收入，按扣除項目的金額＝發票所載金額×（1＋購房年度×5%）的公式計算扣除項目金額。（二）對轉讓舊房及建筑物，無評估價格，又無購房發票的，實行核定征收。以應繳納契稅的計稅金額作為核定征收額，依率計征。計稅金額50萬元以下的（不含50萬元），核定征收率為0.3%；50萬元至100萬元的，核定征收率為0.5%；100萬元以上的，核定征收率為1%。其中，關于購房年度，下面文件有進一步的解釋。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第七條規定：《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。三、企業轉讓舊房如何交土地增值稅1、兩個公式⑴、（轉讓收入—評估價格—地價款——流轉稅（轉讓收入×5.5%）—印花稅—評估費用）×稅率—扣除額；⑵、評估價格 × 征收率。公式⑴是用來查實征收的，這里的每一個減數都需要對應的原始資料作為佐證的，尤其是評估價格，需要房地產估價師對其含義和金額負責的。也就是說，這是稅務機關不可推卸的責任，是由稅務機關在查實認定納稅人的轉讓收入和評估價格的基礎上計算出稅款。公式⑵是用來核定征收的，也就是由稅務機關確定一個征收率，審定一個評估價格，二者相乘計算得出的。2、公式一的理論依據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十條規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。第十一條規定：對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。第十二條規定：納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。3、公式二的理論依據《土地增值稅暫行條例》第九條規定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收:(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。《土地增值稅暫行條例實施細則》對此有進一步的解釋。第十三條規定：條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。第十四條規定：條例第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。條例第九條(三)項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。總結：一般說來，個人轉讓舊住房的，免稅，轉讓舊的非住房的，一般按購房發票計算征收或者核定征收；企業轉讓舊住房的，按照轉讓收入與房地產估價師的對舊房的評估價格的關系，分析適用哪個公式征收，即查實征收或者核定征收。 |
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