|
|
|
|
| 房地產企業稅務檢查的重點 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：573 |
| |
| 前言： 房地產企業今年又要被查了！在國家稅務總局公布的《關于開展2010年稅收專項檢工作的通知》（國稅發[2010]35號）中，房地產企業再次光榮的登上重點稽查行業的“黑榜”。在此背景下，云中飛應《中國稅網》核心期刊《稅務規劃》的邀請，寫作了《房地產企業稅務檢查的重點》一文。《房地產企業稅務檢查的重點>已經在《中國稅網》核心期刊《稅務規劃》2010年6月期首發。非常感謝《稅務規劃》期刊能夠刊登云中飛這一萬多字的文章，一萬多字呀，這讓云中飛感激不盡，云中飛無以為報，云中飛以后只能多寫文章，以報答《稅務規劃》期刊的知遇之恩了。云中飛最新寫的《國稅發[2010]220號解讀文章》也已經投稿《稅務規劃》，《稅務規劃》的讀者可以第一時間看到云中飛的這篇文章。《稅務規劃》的讀者可能還不是很了解云中飛。云中飛就簡單自我介紹一下吧：云中飛真名叫鐘必，呵呵，真名不是很好聽呢。云中飛是現職一線稅務稽查人員，目前在三大會計稅務網站《中國會計視野》、《阿毛稅官》、《房地產會計網》同時擔任版主，是廣東稅務干部學院兼職教師，珠海市注冊會計師協會教育培訓委員會委員，參與了國家稅務總局教育中心標準化課程《企業所得稅政策法規》的編寫和《廣東省地稅局稽查案例選編》的編寫。本次《云中飛房地產企業稅務檢查的重點》主要是摘錄了云中飛核心課程《房地產最新稅收政策解讀及稅務稽查風險防范2010》30%左右的內容。當然，文章參考了部分網友的觀點和案例，在此表示感謝。特別需要說明的是，云中飛水平有限，錯誤難免,希望各位網友批評指正。另外，有網友可能注意到，云中飛又多了一個“嶺南稅俠”的稱號，啊啊，這個稱號不是云中飛自封的，是王駿老師封的。云中飛非常渴望王駿老師能在他的博客上轉載這篇文章，因為云中飛每天唯一只看王駿老師的博客，王俊老師的博客未來必然是全國財稅類博客點擊率排名第一的?！ 》康禺a企業幾年連續被稅務機關稽查，稅務機關在多年的機車中，發現了房地產企業在收入確認方面存在許多問題。一般來講，稅務稽查會重點關注房地產企業的如下計稅收入： 一、是否有延遲確認收入的行為 《企業會計準則——收入》規定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關的經濟利益很可能流入企業；（5）相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。 通常房地產企業會計確認收入的條件是： 1.辦理了商品房實物移交手續。 2.取得了買方付款證明。也就是說，房地產企業確認收入的時間一般是在交樓時。 但是，稅法對房地產企業確認收入比會計規定要提前： 1、2008年前：國稅發[2006]31號文件第二條第（二）項規定，發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。2008年前，稅法規定開發產品完工后就要確認收入，而不是交樓時才確認收入。 2、2008年后：國稅發[2009]31號文第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。國稅發[2009]31號文件，將會計上的“預收賬款”提前確認為收入。也就是說，2008年后，從企業所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《房地產銷售合同》、《房地產預售合同》并收取款項，稅法不再考慮開發產品是否完工，一律確認為收入。這樣一來，稅法比會計確認收入的時間更為提前了。 因此，稅務機關對房地產企業收入的檢查重點是，“預收賬款”有沒有按稅法的規定提前確認為收入繳稅。 收入交稅的方式是：收入在完工前取得時，按預計毛利率征稅；收入在完工后取得時，按實際的毛利率征稅。 國稅發[2009]31號文第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。 也就是說，房地產企業預售房按照預計毛利率計算的預計毛利額并入當年的應納稅所得額，期間費用以及與此有關的稅金和附加統統允許在稅前扣除。預售房收入可作為計算業務招待費和廣告費支出的基數，但在會計處理時，將預售房收入轉為銷售收入的年度，不可以重復計算業務招待費和廣告費支出的基數。 另外，這里要特別提醒房地產企業注意的是，國稅發[2009]31號文第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 “計入當期應納稅所得額”應理解為“實際征收”，不是預征稅款的概念，不是預征稅款就沒有多退少補的過程，房地產企業不按稅法的規定申報預收賬款的收入就屬于虛假申報，屬于偷稅行為。 二、預收的定金、誠意金是否按規定征稅 1、定金 所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%.定金具有擔保性質。 根據新會計準則的規定，預收賬款科目指核算企業按照合同規定向購貨單位預收的款項，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的。由于定金簽了合同，就要征收企業所得稅。那么，定金是否要交營業稅呢？ 根據國稅函發[1995]156號文件18條規定，此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。 《營業稅暫行條例》第十二條規定：營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定?！稜I業稅暫行條例》第十二條新增加了前置條件：即納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產發生后才能征營業稅。 《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定：條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 因此，一般情況下，對應稅行為提供前收到的款項不能以收到款項的當天確認納稅義務發生時間。 但是，《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 因此，預收定金必須要交企業所得稅和營業稅。 2、訂金（保證金、誠意金、VIP卡） 訂金（保證金、誠意金、VIP卡） 訂金并不是一個規范的概念，在法律上僅作為預付款的性質，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。 訂金只是單方行為，不具有擔保性質。 預收賬款的定義，根據新會計準則，預收賬款科目指核算企業按照合同規定向購貨單位預收的款項，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的。訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質， 訂金、誠意金需要繳納營業稅，《 營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 但是，在合同簽訂日之前，此時企業所得稅應稅行為尚未成立，不應作為預收賬款征收企業所得稅。 訂金、誠意金可以暫時記在其他應付款。但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡）馬上要從其他應付款轉到預收賬款繳企業所得稅。簽了合同還把誠意金放在其他應付款是錯誤的，這也是稅務機關檢查的重點。 三、真假銀行按揭收入檢查 ?。ㄒ唬┱姘唇业臋z查 有一些房地產企業喜歡隱瞞銀行按揭的收入，而隱瞞銀行按揭的收入很容易檢查出來。 例如，檢查員到某單位售房部實地調查，通過對售房部人員詢問，并對其銷售部微機進行了檢查，取得了詳細的電子售樓明細表，證實了其所開發項目已售出住宅162戶，并發現其中按揭貸款售房戶數75戶。但該單位賬薄中沒有記載按揭貸款銀行劃轉的按揭貸款金額。針對這一問題，檢查人員到按揭貸款銀行進行調查取證，證實銀行給該單位發放按揭貸款金額為1549.5萬元。在事實面前，該單位只好承認少計了這部分收入。 國稅發[2009]31號文規定，采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 ?。ǘ┘侔唇业臋z查 假按揭一般在房地產市場低迷的時候出現。稅務機關對假按揭的態度是，只看形式，不考慮是否真假銀行按揭，只要有合同就一律征稅。 例如，某房地產開發公司因資金不足，而通過銀行的融資渠道又很狹窄，故采取了假按揭的方式，即讓該公司員工用自己或親屬的名字，簽定個人預購商品房協議，該公司支付個人首付款后，收到銀行給付的住房按揭款，賬務處理是借：“銀行存款”貸：“長期借款”（不是“預收賬款”），在財務費用或和建工程中列支個人按揭利息，另外，企業還代替個人還按揭款項，計入其他應收款。通常稅務機關如果看到購房人員有本企業人員（在工資表中可以看到），并且內部人員買房不便宜，反而貴的時候，稅務機關就會懷疑企業是不是有假按揭。如果稅務機關認定企業確實屬于假按揭，就會依預征率計提營業稅和土地增值稅，依計稅毛利率計算企業所得稅，并且不得在財務費用或和建工程中列支個人按揭利息。 四、代收款項的檢查 房地產企業銷售商品房時，通常代有關部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續費、產權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。 1、企業所得稅的處理 按《企業會計準則第1號——存貨》中《企業會計準則第14號——收入》規定，企業代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。 國稅發[2009]31號文規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他部門收取、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。 同時，國稅發[2009]31號文第十六條規定，企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。 這里體現了收支兩條線的原則：不影響稅款本身，只影響企業所得稅款的利息。 但是要注意的是，如果收了代收款項，等跨年度才支付的，要先征稅，以后跨年度支付時做費用扣除。 會計稅法差異及處理：當稅法上將代收款作為收入處理時，上繳代收款作為費用處理，在納稅申報表上調整不調賬。代收款作為收入，對企業所得稅影響是暫時可轉回的。 2、營業稅的處理 根據《營業稅暫行條例》第五條的規定：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 《營業稅暫行條例實施細則》第十三條的規定：條例第五條所稱價外費用，包括手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、待墊款項以及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業性收費（三個條件） （1）由國務院或者省級政府批準設立的政府性基金，由國務院或者省級政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費。 ?。?）收取時開具省級以上部門印制的財政票據。 ?。?）所收款項全額上繳財政。 另外，國稅發[2004]69號文件規定，專項維修基金，不計征營業稅。 綜上所述，（1）除了專項維修基金，原則上代收費用應當作為價外費用繳納營業稅，而不去區分是否開票或納入房價內。（2）合同違約金是否需要開具發票，要視具體情況而定。 例：A房地產公司銷售房屋給B公司，由于B公司沒有按期付款，因此B公司支付違約金10萬元，對于A公司來說這10萬元是價外費用，應當繳納營業稅，因此應當開具發票給B公司。B公司沒有取得發票，不應當在所得稅前扣除。 如果A公司違約取消銷售房屋給B公司，支付給B公司違約金10萬元，由于B公司并沒有銷售的主價款，因此該筆款項不屬于價外費用，不繳納營業稅或增值稅。因此，B公司無需開具發票。此時，A公司可以憑借購銷合同、協議和付款收據扣除。 五、委托銷售方式的檢查 ?。ㄒ唬┲Ц妒掷m費方式 甲房地產公司2007年開發住宅小區，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。 與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同， A公司按銷售額5%收取手續費。2009年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉交售房款950萬元。甲公司賬務處理為： 借：銀行存款 950萬元 貸：銷售收入 950萬元 稅務機關檢查后的處理：A公司代理業務營業額應為1000萬元（支付手續費50萬元不能扣除，應由A房屋銷售公司開據服務業發票50萬元，作為費用列支）。 （二）視同買斷的方式 注意：買斷的是價格而不是產權?！ 公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協議。2009年9月B公司將開發產品銷售清單提交甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務處理為： 借：銀行存款 900萬元（按買斷價計算） 貸：銷售收入 900萬元。 稅務機關檢查后的處理：B公司代理業務營業額應為1000萬元（開發商參與合同簽訂，合同價大于買斷價，按照合同價確認收入）。 （三）超基價分成方式 C公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品。合同約定銷售保底價4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務處理如下： 借：銀行存款 900萬元（按保底價計算） 貸：銷售收入 900萬元。 稅務機關檢查后的處理：C公司代理業務營業額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），這里關鍵點在于開發商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據發票作為銷售費用列支，好比收支兩條線。 ?。ㄋ模┌N方式 D公司采取包銷方式。合同約定：D公司包銷甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價4500元向甲房地產公司結賬；如果截止到2009年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內付清房款。合同規定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交銷售清單時，當月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。 甲公司賬務處理如下： 借：銀行存款 765萬元 貸：銷售收入 765萬元 稅務機關檢查后的處理：D公司代理業務營業額為4500×（2000＋300）＝1035（萬元）。 包銷期內：包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。也就是說，包銷期外按照包銷協議執行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內應實現收入加上期滿后應實現收入之和。 另外，國稅函發[1996]684號文件規定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。 六、租金收入的檢查 （一）企業所得稅的處理 《企業所得稅條例》第19條規定，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。 《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）規定，根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。 本條實際上是對《企業所得稅條例》第19條規定的實質性改變。 法律用語表述為“可”，意味著企業可以有選擇權。企業提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協議規定的應付租金日期確認收入，也可以在租賃期內，根據權責發生制原則，分期均勻計入相關年度收入。 例如：2009年A企業租賃房屋給B企業，租賃期3年，每年租金100萬元，2009年一次收取了3年的租金300萬。 會計處理：2009年確認100萬租金收入。 稅法處理：可以有兩種選擇： 1、根據國稅函[2010]79號的規定，企業可以在2009年納稅申報表時，確認100萬租金收入，這樣稅法同會計就沒有差異了。 2、根據《企業所得稅條例》條例第十九條的規定確認300萬租金收入，這時稅法同會計就存在差異了，企業應在2009年納稅申報表附表3第5行調增應納稅所得額調增200萬元。2010、2011兩個年度應該調減100萬元。 （二）營業稅的處理 《營業稅暫行條例實施細則》第24條規定：條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天。第25條規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 從上面的規定可以看出，營業稅實際上也是采取的收付實現制。即書面合同規定的付款日期當天，預收款模式則是收到預收款當天。因此，2009年一次收取了3年的租金300萬要全額繳納營業稅300×5%=15（萬元），營業稅不能分期繳納。 （三）房產稅的處理 稅法規定，房產稅按年征收、分期繳納，這一規定只是適用于依照房產原值計算繳納房產稅的納稅人。房產出租的，應以房產稅的租金收入為房產稅的計稅依據，而不能隨意分解租金收入。納稅人出租、出借房產的，應自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。因此根據稅法規定，納稅人出租房屋應以實際收取的租金收入作為房產稅計稅依據，該公司收取的300萬租金，應在出租房屋次月起以全額租金收入計征房產稅，應為300×12%=36（萬元）。 七、視同銷售的檢查 ?。ㄒ唬┢髽I所得稅視同銷售的原則 《實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。 企業所得稅視同銷售的原則：資產所有權屬已發生改變，國稅函[2008]828號文件更加體現這種精神。 （二）非貨幣性資產交換的處理 使用賬面價值計量的非貨幣性資產交換，會計與稅法差異很大。 使用賬面價值計量的非貨幣性資產交換的會計處理：如果非貨幣性資產交換不具有商業性質，或者雖然具有商業性質，但其換入、換出資產的公允價值不能夠可靠地計量的，應當以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。 商業實質的判斷：使換入企業受該換入資產影響產生的現金流量與換出資產明顯不同的，表明該兩項資產的交換具有商業實質。 例如：A公司以開發產品換取B公司的辦公樓一幢。開發產品的成本為500萬元，公允價為900萬元。假設該交易不具有商業實質。 會計分錄： 借：固定資產——辦公樓 500 貸：開發產品 500 稅法規定： ?。?）視同銷售400萬，收入為900萬元，成本為500萬元。 ?。?）辦公樓賬面價值為500萬元，計稅基礎為900萬元。 （三）賣精裝房送家電、家俱的處理 例如：賣房子贈送送家電、家俱，房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元。成本50萬。 1、企業所得稅的處理 國稅函[2008]875號文件第三條規定，企業以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。 （1）借：銀行存款100萬 貸：主營業務收入——房屋90萬 主營業務收入——家電、家俱10萬 ?。?）借：主營業務成本——房屋50萬 主營業務成本——家電、家俱10萬 貸：庫存商品 60萬 2、營業稅的處理 家電、家俱銷售收入10萬交營業稅嗎？賣精裝房送家電、家俱屬于混合銷售還是兼營？ （1）混合銷售與兼營的概念 ①混合銷售是指一項銷售行為既涉及“營業稅應稅勞務”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項行為。 ?、诩鏍I是指同時經營“營業稅應稅勞務”、“增值稅應稅勞務”、“增值稅貨物銷售”等多項業務的行為。 ?。?）兩者的區別在于： ①混合銷售是一項經營業務，兼營是多項經營業務。 ?、诨旌箱N售的對象只能是同一個單位和個人；兼營的對象也可能是同一個單位和個人，也可能是多個單位和個人。 ③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業稅應稅勞務”有著密不可分的依附、從屬關系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“營業稅應稅勞務”沒有依附、從屬關系。 密不可分是混合銷售實質所在。如銷售空調并安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。應該將銷售不動產所有權與贈送實物作為兩項單獨的業務，按兼營處理。企業賣精裝房送家電、家俱，屬于將貨物無償贈送其他單位或者個人，應按視同銷售繳納增值稅，不用計征營業稅。雖然房地產一般是營業稅納稅人，但只要發生增值稅應稅行為就需繳增值稅，與其為何類型納稅人無關。 3、土地增值稅的處理 精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項目扣除？ 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）第七條規定，開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。 另外，《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發[2006]187號）規定： 4、土地增值稅的扣除項目 房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。 但是，上述政策也未具體建安費的核算內容。那么，精裝房所用的家電、家俱可否作為建筑安裝工程費扣除呢？ 關于印發《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（建標[2003]206號）規定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直接費由直接工程費和措施費組成。 直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。材料費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用。 根據建標[2003]206號規定，只有構成工程實體的材料費才構成建筑安裝工程費的內容。而精裝修所用家電、家俱不構成工程實體，不符合土地增值稅扣除項目的內容，因此不能作為成本項目扣除。云中飛的電話：18926950393郵箱：zhongbi2008@vip.163.com來源：中國稅網主辦期刊《稅務規劃》2010年6月期作者：云中飛（鐘必） |
|
|
|
|
|
