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| 房地產行業合理籌劃土地增值稅（二） |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：490 |
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| 房地產行業合理籌劃土地增值稅（二） 節稅籌劃的重要前提是熟知并靈活運用各種稅收優惠政策，合理安排企業的經營活動使企業在合法、合理的情況下，使自己的稅負達到最低。 按現行規定，土地增值稅的減免稅規定主要有： （一）納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。若其增值額超過扣除項目金額20％的，應對增值額全額征稅，不得免稅。普通標準住宅，是指一般居民用住宅，不包括高級別墅、高級公寓、小洋樓、渡假村等以及超面積、超標準、豪華裝修的住宅。是否屬于普通標準住宅，必須經過稅務機關確認。 所以，對于房地產企業來說，同時銷售普通住宅和豪華住宅的情況下，如果普通住宅的增值額未超過扣除項目的20%，就應該將普通住宅與豪華住宅分開來核算使普通住宅的銷售享受此項稅收優惠。但是如果普通住宅的增值額較大就要考慮如何合理的規劃土地增值稅。 假設某房地產開發企業，1999年商品房銷售收入為15 000萬元，其中普通住宅的銷售額為10 000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為11 000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。 (1)不分開核算時企業應繳納的土地增值稅： 增值額與扣除項目金額的比例(以下簡稱增值率)為(15 000－11 000)÷11 000×100％=36％，適用30％的稅率。 應納土地增值稅稅額：(15 000－11 000) ×30％=1 200萬元 (2)分開核算時應繳納的土地增值稅： 普通住宅增值率：(10 000－8 000)÷8 000×100％=25％，則適用30％的稅率。 應納稅額：(10 000－80 000) ×30％=600萬元 豪華住宅增值率：(5 000－3 000)÷3 000×100％=67％，則適用40％的稅率。 應納稅額：(5 000－3 000) ×40％－3 000× 5％=650萬元 普通住宅和豪華住宅應納稅合計：1 250萬元。 分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。 因為普通標準住宅的增值率為25％，超過20％，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20％以內。 這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，可以在競爭中取得優勢。 增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10％，而各省市在10％之內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。 控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收人的減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收人和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。 （2）充分利用對房地產開發企業的附加扣除實施納稅籌劃《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產的炒買炒賣行為、因此，當非房地產開發企業欲進入房地產業時，不宜作為其非主營項目，而應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的納稅籌劃。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業務招待費（或交際應酬費）時適用較高的扣除率，進而實現企業所得稅（或外商投資企業和外國企業所得稅）的納稅籌劃。 （二）土地增值稅還有一些稅收優惠政策 1.房地產代建。房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，繳納營業稅，不繳土地增值稅。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以減輕稅負。 2.合作建房。稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免繳納土地增值稅；建成后轉讓的，應繳納土地增值稅。假如某房地產開發公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產開發公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅。將來再做處置時，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。 3.以房地產投資聯營。稅法規定，以房地產進行投資、聯營，如果投資、聯營的一方以房地產作價入股進行投資或作為聯營條件的，暫免繳納土地增值稅。投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應該繳納增值稅。另外，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，也暫免繳土地增值稅。企業可以充分利用這些稅收優惠政策，進行合理的稅收籌劃，達到減輕稅收負擔的目的。 |
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