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| 房地產行業合理籌劃土地增值稅（一） |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：475 |
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| 房地產行業合理籌劃土地增值稅（一） 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規定的各項扣除項目后的余額計算征稅，按照增值額超過扣除項目的比率，采取“超率累進稅率”形式。因此，我們就可以從兩個方向進行稅收籌劃 1.充分加計允許扣除項目進行納稅籌劃 充分計列利息費用及其他費用支出現行土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除。同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和（以下簡稱“合計數”）的5％計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供 金融機構證明的，可按上述“合計數”的10％計算扣除包括利息在內的全部費用支出。在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產開發費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據實扣除”的利息和第二種方法中“合計數”的5％（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最后選擇。如果允許“據實扣除”的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按“合計數”的10％扣除全部費用。 2.利用土地增值稅的起征點進行的納稅籌劃 所謂“土地增值稅的起征點”土地增值稅稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增額按規定計稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應考慮增值額增加帶來的效益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔間的關系，避免增值率稍高于起征點而導致得不償失。 1． 首先，如果納稅人欲享受起征點照顧，此時假定某房地產開發企業建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當其銷售這批商品房的價格為x時，相應的銷售稅金及附加為： X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X 式中：5％——營業稅 7％——城市維護建設稅 3％——教育費附加 這時，其全部允許扣除金額為： 100＋5.5％X 根據有關起征點的規定，該企業享受起征點最高售價為： X＝（1＋20%）×（100＋5.5％X） 解以上方程可知，此時的最高售價為128.48， 允許扣除項目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。 2.其次，如果企業欲通過提高售價達到增加效益的目的，當增值率略高于20％時，即應適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規定。假定此時的售價為（128.48＋Y）。由于售價的提高（數額為Y），相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5％Y. 這時允許扣除項目的金額＝107.07＋5.5％Y 增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y） 化簡后增值額的計算公式為：94.5％Y＋21.41 所以應納土地增值稅： 30％×（94.5％Y＋21.41） 若企業欲使提價帶來的效益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4） 即Y＞8.96 這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.44（128.48＋8.96）。 通過以上兩方面的分析可知，轉讓房地產的企業，當除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為100時，將售價定為128.48是該納稅人可以享受起征點照顧的最高價位。在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。如果售價低于此數，雖能享受起征點的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價，則必須使價格高于137.44。 同時，企業還應當考慮由于價格提高所帶來的銷售額度降低的影響。否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格提高所帶來的稅收負擔。 |
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