實際中，租賃合同中的涉稅風險點主要體現為：跨年度收取租金的涉稅風險，承租人代出租人繳納稅費的涉稅風險，租賃期間違約金和賠償金的涉稅風險，租賃期間租賃價格的風險，免收租金的稅收風險，租賃期間裝修費用的涉稅風險，轉租的稅收風險等7大涉及稅收風險。這些稅收風險必須要引起高度重視，否則將給企業帶來較重的稅收處罰成本。
一、跨年度收取租金的涉稅風險及控制
企業出租固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權的行為，發生跨年度收取租金的涉稅風險主要涉及到營業稅、企業所得稅和房產稅的稅收風險。具體論述如下：
（一）營業稅的稅收風險及控制
1、稅收風險的表現形式
企業出租固定資產、包裝物或者其他有形資產使用權的營業稅風險主要體現在：一次性收取承租方跨年度租金的營業稅納稅義務時間是在租賃合同的受益期限分期申報繳納營業稅，而不是在預收賬款的當天，結果延期繳納了營業稅，將受到稅務當局的稽查風險。
2、稅收風險控制
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（中華人民共和國國家稅務總局令第52號）第二十五條第二款規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”基于此規定，納稅人在收取預收租金收入申報營業稅時，必須在預收賬款的當天就發生了營業稅的納稅義務時間。
例如，某企業2015年1月將企業閑置的廠房出租給A公司，合同約定租期三年，租金每年10萬元，并在廠房交付A公司時一次性收取，如何交納營業稅？
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（中華人民共和國國家稅務總局令第52號）第二十五條第二款的規定，該企業一次性收取的租金收入屬預收款性質，應按規定在收到預收款的當天確認納稅義務發生，既交納營業稅30萬×5%=1.5萬元，而不應以財務會計制度對該筆預收款確認收入時確認納稅義務的發生，既在每月底確認收入時確認納稅義務發生。否則會有延期繳納營業稅的稅收風險。
（二）企業所得稅的稅收風險及控制
1、稅收風險的表現形式
出租方一次性收取承租方跨年度租金的企業所得稅的稅收風險是：租金收入按照權責發生制進行確認還是按照收付實現制進行確認。如果出租方企業財務上是盈利的，采用收付實現制進行確認收入，將會增加企業的企業所得稅負擔；如果出租方企業財務上是多年虧損的，采用權責發生制進行確認收入，則會使企業的以前遺留下來的虧損得不到完全的彌補。
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第十九條規定：“企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。”《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第一條規定：“根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。”
基于以上規定，出租企業發生出租行為收取承租人租金時，企業所得稅的收入是按照實現收付實現制進行確認的，即按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。但是，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，則預收租金收入按照權責發生制原則進行確認，即、在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。需要指出的是，上述的收入確認是所得稅意義上的收入確認，企業在進行會計核算時，仍應按財務會計制度的有關規定進行核算，如稅法與財務會計制度一致的，則不需進行納稅調整，否則就要進行納稅調整。
案例：某企業出租房屋跨年度收取租金的企業所得稅處理分析
（1）案情介紹
某企業出租房屋，2015年6月25日簽訂合同，從7月1日生效。租期5年，每年付款一次，付款日期每年7月1日，年租金100萬元，如何確定收入，并計算企業所得稅？
（2）涉稅分析
根據稅法規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此，付款日期7月1日，應確認租金收入100萬元繳納企業所得稅。如果本案例中的租金是在2015年7月1日一次性收取5年的租金500萬元,則由于滿足租期是跨年度的，且租金提前一次性支付，該公司該項租金收入符合上《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第一條的規定，因此，該租金收入也可以根據收入與費用配比原則，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。企業2015年計算應納稅所得時，該項租賃收入可確認50萬元，另外450萬元作為“遞延收入”，待以后年度確認。可見跨期租金收入，一次性取得，仍應按承租人應付租金的日期確認收入，只是在計算應納稅所得時，可以按配比原則作遞延處理。相反，如果企業7月1日沒有取得租金收入。這時還必須按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
2、稅收風險控制
根據稅收法律的規定，企業出租固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應該按照以下方法進行稅務處理：
第一，如果出租方的財務上有多年的虧損還沒有彌補完，則一次性收取的租金應即按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現；如果出租方的財務上一直是盈利的，沒有以前年度留下虧損需要今后年度進行彌補，則一次性收取的租金收入應該根據收入與費用配比原則，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
第二，如果出租方收取承租人的租金不是跨年度的，則必須按照交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
案例：有多年虧損的某企業出租設備跨年度收取租金的涉稅處理
（1）案情介紹
甲企業2016年1月將企業閑置的設備出租給A公司，合同約定租期4年，租金每年12萬元，并在設備交付A公司時一次性收取48萬元租金，甲企業到2015年12月31日止，賬上還有40萬元虧損沒有彌補完，則甲企業應如何確認租金收入？
（2）涉稅分析
由于本案例中的甲企業出租設備，存在租賃期限跨年度，且一次性收取4年的租金48萬元。《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第一條的規定：“企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。”《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第十九條規定：“企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。”根據以上規定，甲企業一次性收取承租人租金收入可以自由選擇按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，也可以在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。考慮到甲企業賬上還有40萬元虧損沒有彌補完，甲企業應該選擇按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。即在設備交付使用時，把48萬元租金一次性在2016年度確認收入，則可以彌補以前甲企業的虧損40萬元，實際上只有8萬元收入在2015年度繳納企業所得稅。
（三）房產稅的稅收風險及控制
1、稅收風險的表現形式
出租人一次性收取承租人的跨年度租金的房產稅稅收風險主要體現在：預收的房租，進行分期申報繳納房產稅，將受到稅務機關的稽查而面臨補稅、滯納金和罰款的稅收處罰的風險。
2、稅收風險控制
《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）第三條規定：“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”第七條規定：“房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政政府規定。這是房產稅的一般規定。”《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第（三）項規定：“納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。”
基于以上政策規定，出租人一次性收取承租人跨年度的租金，必須按照房產稅的納稅義務發生時間為收到款項的當天，計稅依據為全部房租收入（含預收）進行房產稅的納稅申報。即預收的房租，不可分期申報繳納房產稅。
案例；某企業分解租金收入申報房產稅的稅務處罰分析
（1）案情介紹
2014年10月1日，該企業將其閑置房屋對外出租給自然人李某使用，租賃期為兩年，租期為2014年10月1日—2016年10月1日，月租金10000元，兩年租金一次性支付。2014年10月8日，該企業收到李某所交房租240000元。從2014年11月10日起，以合同約定的月租金收入10000元作為計稅依據，該企業按月向主管地稅機關申報繳納了房產稅。截至2016年7月，該企業已申報繳納了這筆房租收入應繳房產稅25200元。2016年8月1日，稅務稽查人員在對該企業2014年度—2015年度的納稅情況進行檢查時，發現該企業2014年10月取得這筆房產租金收入，沒有按照規定的納稅義務發生時間，一次性申報繳納房產稅，因此對該企業作出如下處理決定：追繳2014年11月10日少申報房產租金收入房產稅27600元，并從2014年11月11日稅款滯納之日起至實際繳納或解繳稅款之日止，按日加收滯納稅款萬分之五滯納金。對此，該企業財務人員不能接受并提出異議：房產租金收入的房產稅為何不能按月分期申報？屬于兩年的房租收入一次性申報繳納房產稅，既不符合房產稅按年征收、分期繳納的規定，又不符合權責發生制原則，稅務部門的處理決定是不是搞錯了？請根據現有稅法進行涉稅分析。
（2）涉稅分析
《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）第三條規定：“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”第七條規定：“房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政政府規定。這是房產稅的一般規定。”《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第（三）項規定：“納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。”
基于以上政策規定，出租人一次性收取承租人跨年度的租金，納稅人不能隨意分解租金收入，應以收到的實際租金作為計稅依據。納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。也就是說，出租人收取承租人的跨年度的租金申報繳納房產稅和營業稅的納稅義務時間相同，都在收到預收款項的當天，計稅依據為全部房租收入（含預收）。由于沒有按這一規定全額辦理房產稅納稅申報手續，所以該企業必須補繳2011年11月少申報繳納的房產稅27600元（230000×12%），繳納由于延遲繳納稅款而按日加收的滯納金。稅務部門對該企業作出的稅務處理決定符合稅法的有關規定，并無不當。因此，該企業必須依照稅法規定一次性申報取得屬于兩年的房租收入房產稅。當然，該企業須一次性申報預收的兩年房租房產稅，并不意味著違反權責發生制原則。《企業所得稅法實施條例》第九條等規定：“企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則。屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不得作為當期的收入和費用。”基于此規定，房租收入確認和費用扣除仍須堅持權責發生制原則。
二、承租人代出租人繳納稅費的涉稅風險及控制
（一）稅收風險的表現形式
當前，有不少出租人在出租各種設備和廠房時，往往不承擔與租賃有關的稅費，為了更好的賬務處理，承租人一般會到稅務部門去代開發票，但到稅務局代開租賃發票存在一定的涉稅風險，即企業代替出租人扣繳的租賃業營業稅及其他稅費不可以在稅前扣除，使企業一邊承擔了代扣稅費的成本支付，一邊又不可以在稅前扣除代替出租人扣繳的各種稅費，使企業多繳納了企業所得稅。
（二）稅收風險控制
為了控制以上所述稅收風險，出租人與承租人在簽定租賃合同時，在合同中必須簽定稅前租金，而不能簽稅后租金，然后約定承租人代替出租人繳納租賃有關的各種稅費。假設稅前租金為A，稅后租金為B，到租賃物所在地的地稅局去代開發票需要承擔的綜合稅率為R，則簡單的等式為B=A×(1-R)，A=B/(1-R)。切記在租賃合同中應簽定的租金為A=B/(1-R).而不是B=A×(1-R).這樣的話，企業以A=B/(1-R)進成本入賬，就包括了承租人代替出租人扣繳的綜合稅。
案例：某企業代出租人代繳租金收入稅費的涉稅分析
（1）案情介紹
非居民企業A在中國取得租金收入，支付人B公司履行代扣代繳義務。在租賃合同中雙方約定B公司支付給A公司稅后費用9000元，居民企業B在代扣代繳企業所得稅時，已將合同約定的不含稅收入9000元，換算為含稅收入10000元后計算扣繳稅款1000元。居民企業B詢問其計算扣除租金支出時，是按合同約定的代扣代繳企業所得稅后的金額9000元扣除還是按照未代扣前的10000元扣除？
（2）涉稅分析
本案例中，B公司作為代扣代繳義務人代扣代繳1000元稅款后向A公司支付的租金為9000元，但B公司向A公司的實際租金支出為10000元。根據《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）第八條規定：“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。”因此，如B公司發生的此筆租金支出10000元與取得收入有關，準予其在計算應納稅所得額時扣除。但建議，B公司與A公司簽定租賃合同時，在租賃合同中寫清楚稅前租金10000萬，并在合同中約定，出租人收取租金收入的各項稅收由承租人承擔。
三、免收租金出租房屋的稅收風險及控制
（一）稅收風險表現形式
出租人在出租房屋時，為了吸引客戶，在發生租賃期間，往往會實行一定的免費收取租金的招商政策，結果根據從租計征房產稅的稅收政策規定，出租人在免收租金期間申報房產稅時，存在的稅收風險是，不申報房產稅，因為0×12%=0。
（二）稅收風險控制
《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規定：“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。”根據此規定，如果出租人存在免費收取租金而出租房屋的情況，務必在免收租金期間按照房產原值繳納房產稅。
案例：某公司出租房屋免收租金期間的房產稅風險分析
（1）案情介紹
E公司是執行新《企業會計準則》的企業。E公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用總額為600萬元，2011年底E公司一幢房屋總建筑面積和占地面積都為1000平米。E公司會計核算時將地價款全部計入“無形資產”，即計入房產原值的地價為0。E公司的該幢房屋，房產值是1000萬元，自2015年1月1日開始出租一A公司，租期三年（2015年-2018年），租金合計24萬，第一年免租、第二年和第三年每年收12萬，當地政府規定按房產余值計算房產稅的扣除率為30%，請E公司2015年免租期間如何申報房產稅？
（2）出租房屋免收租金的房產稅計算分析
由于容積率＝1000÷10000＝0.1（小于0.5）
土地單價＝600÷10000＝0.06(萬元／平方米)
根據財稅〔2010〕121號的規定，E公司計入 房產計稅原值的地價＝1000×2×0.06＝120(萬元)，E公司在申報繳納房產稅時，計入房產計稅原值的地價款應為120萬元。因此，E公司在申報繳納房產稅時，應當相應調增房產計稅原值120萬元。
E公司2015年免租期間房產稅為：（1000 120）×（1-30%）×1.2%=9.408(萬）
四、合同中租賃價格的涉稅風險及控制
（一）稅收風險的表現形式
在實踐中，租賃合同價格涉及到的稅收風險是：出租設備或動產的租賃價格和水電費沒有與房屋的租賃價格進行分離，即沒有進行租金分解而使企業多繳納了房產稅。
（二）稅收風險控制
在簽定租賃合同時，務必做到以下稅收風險控制策略：
第一，在租賃廠房或房屋時，水電費用必須與廠房或房屋的租賃價格進行分離。因為水電費用必須與廠房或房屋的租賃價格進行分離，出租人在申報房產稅時的計稅依據更小，可以少申報繳納房產稅，否則水電費用要并入房產稅的申報計稅依據，使出租人多繳納房產稅從而增加稅負。
第二，廠房或房屋和廠房或房屋之內的設備或辦公設施一切租賃時，必須簽定兩份合同，一份是廠房或房屋合同，一份是廠房或房屋之內的設備或辦公設施租賃合同，這樣可以使出租人少繳納房產稅，否則廠房或房屋之內的設備或辦公設施也要并入廠房或房屋租金價值作為房產稅的計稅依據，使出租人增加多繳納房產稅的負擔。
案例：某企業將廠房及設備整體出租的涉稅成本分析
（1）案情介紹
某工廠將其閑置廠房及設備整體出租，租金分別為每年120萬元和20萬元。適用稅種（為簡化計算，假設不考慮城市維護建設稅和所得稅）是房產稅和營業稅，稅率分別為12%和5%。請問應如何進行稅收籌劃？
（1）籌劃前的納稅分析：
因為采用整體出租形式，訂立一份租賃合同，則設備與廠房建筑物不分，被視為房屋整體的一部分，因此設備租金也并入房產稅計稅基數。
房產稅=（120 20）×12%=16.8（萬元）
營業稅=（120 20）×5%=7（萬元）
合計納稅=16.8 7=23.8（萬元）
（2）籌劃方案：
采取合同分立方式，即分別簽訂廠房和設備出租兩項合同，或者在一份租賃合同中分別注明廠房租金120萬元，設備租金10萬元，則設備不作為房屋建筑的組成部分，也就不需計入房產稅計算基數，從而可節約房產稅支出，總體稅負也因此得以降低。
（3）籌劃后的納稅分析：
房產稅=120×12%=14.4萬元）
營業稅=120×5%=6（萬元）
增值稅=20÷（1 17%）×17% =2.89（萬元）
合計納稅=14.4 6 2.89=23.29（萬元）
通過合同分立，節稅23.8-23.29=0.71（萬元）
案例：某企業通過租金分解而節稅分析
（1）案情介紹
A公司系主營房地產開發業務的企業。現A公司決定將其經營的M中心商場的地下一、二層以租賃方式開辦“東方家具廣場”，即將M中心商場地下一、二層約18000平方米的經營面積出租給60戶生產家具的客戶(以下簡稱“租戶”)，并分別與租戶簽訂各自獨立的租賃協議，以確定每年固定的租金收入.為保證及時、足額收取租金，及能通過租戶的營業額對其償付能力進行判斷，A公司擬采取統一代收貨款，將扣除租金后的代收貨款返還給租戶。上述租金收入中包含A公司提供場地應收的場地租賃費、B物業公司提供物業管理所收取的物業管理費。(B物業公司為A公司提供包括地下一、二層在內的全部商場的物業管理服務，A公司全額支付B物業公司相應的物業管理費用，故A公司向租戶收取的物業管理費不再轉付給B物業公司。)C公司因參與東方家具廣場的管理方案的制訂、高層管理人員的派駐，按有關協議約定，A公司需向C公司支付相關的品牌及管理費。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出“東方家具廣場”的廣告宣傳牌，進行形象宣傳和商業推廣活動。
（2）涉稅風險分析
第一、A公司與C公司簽訂合同的涉稅風險分析
A公司與C公司簽訂的協議，容易使人理解為c公司提供給A公司品牌及家具市場的管理經驗，并派遣高級管理者前往A公司開辦的家具廣場協助A公司付諸實施，C公司依約向A公司收取品牌及管理費。這樣A公司在賬務處理上必然體現支付“品牌使用費”等類似的支出，加之A公司對經營家具廣場業務采取了統一收款的結算方式(為了保證租戶能將通過東方家具廣場銷售的家具收入全額在B中心商場的統一結算柜臺進行結算，A公司擬自招工作人員，負責各租戶的家具買賣)，從而證明其經濟行為是一種自營行為．而非所謂的租賃行為。若以此類推．可得出結論．即A公司目前收取的全部租金收入相當于本環節經銷家具所取得的增值收入。依增值稅稅法的有關規定．A公司應就租金部分按17％的增值稅稅率計算繳納增值稅。
第二、A公司與租戶簽訂合同的涉稅風險分析
A公司與各租戶簽訂的所謂“租賃”合同，即便主管稅務機關等部門認定A公司的此種經濟行為是租賃業務，那么依據現行營業稅法的有關規定．A公司依合同約定向租戶收取的管理費，就屬于租賃行為的價外費用。按稅法規定．不論該價外費用所有權是否歸A公司所有，也不論該價外費用收取時開具的是何種發票及賬務上如何核算，均應并八租金收入的營業額一起繳納營業稅。由于A公司需將家具廣場的物業管理費會同商場其他部分的物業管理費支付給B物業管理公司，這樣也會使A公司的計稅基數增加，雖然企業所得稅不會增加，但會增加其營業稅稅負，造成收入與成本同時增長。同時．按這種方式簽訂的合同也會使這部分管理費存在重復納稅問題：既在A公司繳納了稅款．又計入B公司的營業收入并納營業稅。由此可見，作為自營行為的流轉稅稅負要重于作為租賃行為的流轉稅稅負。顯然，A公司目前按租賃業務經營的思路是正確的，但必須使得租賃行為從合同到實質運作經營能夠完全吻合。否則，A公司會面臨較大的涉稅風險。
（3）通過合同的修訂而節稅分析
第一、改變A公司與c公司的協議內容及運作模式
如果要消除主管稅務機關等部門對A公司自營行為的誤解．A公司必須改變現有的與C公司簽約的主體身份．應以承租A公司場地的60戶租戶代理人的身份與C公司簽訂家具廣場經營過程中品牌及管理費收取的相關合同。在實際運作中，也應由60戶租戶分別向C公司支付上述款項。為便于操作以及節約成本．可由A公司以代理人身份予以協助統收統付，但發票仍由實際收取款項的C公司分別開具給各租戶。如此操作的結果是，A公司不再在賬面上體現支付C公司“品牌及管理費”支出，減少了自營業務的嫌疑．同時．也相應降低了A公司向租戶收取的租金額。在其他因素不變的情況下，A公司改變與C公司的協議內容及運作模式，能有效降低A公司的營業稅稅負。
第二、改變A公司與B物業管理公司的物業管理費支付模式
為進一步降低A公司的營業稅稅負，可改變現有的支付B物業公司物業管理費的模式，將地下一、二層家具廣場相應的物業管理費用，通過合理的分配方法分解到每一租戶，由租戶直接向B物業公司交納上述物業管理費。 A公司向租戶收取的租金收入雖然會相應降低．但也減少了直接向B物業公司支付的物業管理費用，所以并不會影響其利潤。然而，隨著收入的減少相應的營業稅計算基數也會減少，進而降低了營業稅稅負．最終會使企業的總利潤有所增加。
第三、節稅結果
通過以上合同的修改，A公司統一向租戶收取的租金收入分解為三大部分：一是A公司純粹提供場地所收取的場地租賃費：二是合作伙伴C公司為60戶租戶搞好家具廣場經營所提供的品牌及管理部分取得的費用：三是B物業管理公司為家具廣場的60戶租戶提供物業管理服務收取的物業管理費。租戶將對A公司支付的傳統租金，轉變成分別對3家公司支付相應費用，盡管增加了租戶支付租金的手續，但可以通過手續費返還等方式予以解決。如此，既可較大幅度地降低A公司的整體稅負．同時又能規避前述租賃與自營的歧異給A公司帶來的潛在涉稅風險。
五、租賃期間裝修費的稅收風險及控制
（一）稅收風險
在實踐中,租賃期間裝修費用的稅收風險主要體現在:租賃期提前結束尚未攤銷的裝修費是在租賃期結束時全部計入當期損益還是在今后繼續進行攤銷呢?如果在租賃期結束時,賃期提前結束尚未攤銷的裝修費全部計入當期損益,則會對當期的企業所得稅產生重大影響,能否得到當地稅務當局的認可呢?;如果在今后繼續進行攤銷,由于租賃期已經結束,后租賃的法律關系已經不存在了,則能否繼續扣除呢?這些問題已經困擾不少企業的稅務管理人員和稅務機關的執法人員。
（二）稅收風險控制
因各種原因導致原租入固定資產提前退租而歸還出租方的情況下，按租賃合同期限或者按其攤銷期限平均攤銷，尚未攤銷完畢的裝修費用的稅務處理問題，現行稅法并沒有涉及。因此，實務中存在不少爭論，存在以下兩種觀點：
第一，租賃資產的使用期限至截止租賃期提前結束時，對尚未攤銷完畢的裝修費用，一次性在當年度全部予以攤銷。
第二，租賃期提前結束時，尚未攤銷的裝修費，不屬于企業自行計算扣除的資產損失，尚未攤銷的裝修費，不宜在提前退租歸還租賃固定資產后自行一次性在當年度全部予以攤銷，最好向主管稅務機關進行專項申報損失。
針對以上兩種觀點，為了減少稅收風險，最后按照第二種觀點進行執行。
案例：某企業租賃期提前結束尚未攤銷裝修費的稅務處理分析
（1）案情介紹
某公司為一家商貿企業，2015年在市中心租入某寫字樓的一層用于商業銷售，該公司與出租方簽訂了租賃協議，租期五年。該公司對該經營性租入房產進行了重新裝修，裝修費約650萬元，按租賃期進行攤銷，2015年攤銷了130萬元，抵減了應納稅所得額。2016年5月，由于雙方發生糾紛，租賃期提前結束。請問該公司發生的尚未攤銷裝修費應如何進行稅務處理，是否可以在2016年度企業稅稅前扣除？
（2）涉稅分析
關于租賃期提前結束尚未攤銷裝修費的稅務處理問題，存在兩點觀點。第一種觀點認為傾向于按財務處理方式。在財務處理上，通常納稅人以經營性租賃方式租入的固定資產所發生的改良支出，按剩余租賃期與租賃資產尚可使用年限兩者中孰短的期限，平均扣除。由于租賃期提前結束，該項資產預期不能給企業帶來利益，不符合資產確認條件。因此，租賃資產的使用期限至截止租賃期提前結束時，對尚未攤銷完畢的裝修費用，一次性在當年度全部予以攤銷。
第二種觀點認為應按資產損失報批處理。根據《企業所得稅法》第十三條及其實施條例第六十八條規定，企業承租房屋發生的裝修費屬于租入固定資產的改建支出，應作為長期待攤費用，并按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。由于，長期待攤費用屬于企業的一項資產，租賃期提前結束時，發生了損失，但不屬于由企業自行計算扣除的資產損失，應按《企業資產損失稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局公告第2011年第25號）向主管稅務機關進行專項申報處理
根據《企業資產損失稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局公告第2011年第25號）的規定，企業實際發生的資產損失按稅務管理方式可分為清單申報損失和須經稅務機關專項申報損失。屬于由企業清單申報損失包括：（一）企業在正常經營管理活動中因銷售、轉讓、變賣固定資產、生產性生物資產、存貨發生的資產損失；（二）企業各項存貨發生的正常損耗；（三）企業固定資產達到或超過使用年限而正常報廢清理的損失；（四）企業生產性生物資產達到或超過使用年限而正常死亡發生的資產損失；（五）企業按照有關規定通過證券交易場所、銀行間市場買賣債券、股票、基金以及金融衍生產品等發生的損失；（六）其他經國家稅務總局確認不需經稅務機關審批的其他資產損失。上述以外的資產損失，需向稅務機關進行專項申報扣除損失。
租賃期提前結束時，尚未攤銷的裝修費，不屬于企業自行計算扣除的資產損失，尚未攤銷的裝修費，不宜在提前退租歸還租賃固定資產后自行一次性在當年度全部予以攤銷，最好向主管稅務機關進行專項申報損失。因此，筆者傾向于第二種觀點，建議該公司做2016年度企業所得稅匯算清繳前，為減少避免稅務風險，對上述稅務事項向主管稅務機關提出專項申報資產損失的申請。
六、租賃期間收取押金的稅收風險及控制
（一）稅收風險
租賃期間收取押金的稅收風險主要體現在：出租人向承租人收取的押金沒有視同價外費用，依法申報繳納營業稅，結果是漏稅行為，將受到稅務當局的處罰。
（二）稅收風險控制
為了控制租賃期間出租人向承租人收取押金漏繳納營業稅的風險，必須依法繳納營業稅，今后，該筆押金退回時必須向當地稅務局進行退稅或抵稅營業稅。《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令2008年第540號）第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。”《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令2008年第52號)第十三條規定：“條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
（三）所收款項全額上繳財政。”
《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令2008年第540號）第十四條規定：“納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。”
根據上述文件規定，在租賃期間，出租人向承租人收取的押金屬于營業稅價外費用的范疇，是要并入營業額繳納營業稅的，日后發生退還押金時，可以按上述文件規定從當期應納營業稅稅額中減除。
例如，南京一家公司將一座閑置的辦公樓出租給另一家公司，租金400萬元，租賃合同約定期限為4年，每年收取租金100萬元。同時約定承租公司在簽約時要交付30萬元的違約抵押金，在租賃合同期滿后，如承租公司正常履約，那么該公司會悉數退還押金。而該企業將這筆違約抵押金掛在“其他應付款”科目，沒有繳納營業稅。由于沒有對30萬元繳納營業稅，稅務部門依法補繳了營業稅15000元，滯納金3000元。
七、經營租賃房屋轉租的稅收風險及控制
實踐中，總是存在一些企業或個人轉租房屋的行為，這種轉租行為涉及到房產稅、個人所得稅和營業稅等稅種。對房屋轉租行為的稅收風險不可忽視，應該正確依法進行稅務處理，依法履行有關的涉稅義務，規避稅收風險，分析如下：
（一）稅收風險
企業和個人發生房屋轉租時的稅收風險主要是：對個人轉租房屋的個人所得稅計算不準確而申報個人所得稅不準確；對轉租收取的租金實行差額征收營業稅而沒有對轉租額實行全額征收營業稅；對轉租額申報繳納房產稅而出現重復繳納房產稅。
（二）稅收風險控制
1、個人轉租房屋必須按照以下規定進行個人所得稅處理
國家稅務總局《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號）對個人取得轉租房屋收入有關個人所得稅問題通知如下：
（1）個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。
（2）取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。
（3）《國家稅務總局關于個人所得稅若干業務問題的批復》（國稅函〔2002〕146號）有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：
①財產租賃過程中繳納的稅費；
②向出租方支付的租金；
③由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；
④稅法規定的費用扣除標準。
2、轉租房屋必須依照以下規定進行房產稅的處理
《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）第二條規定：“房產稅由產權所有人繳納。”第九條規定：“房產稅由房產所在地的稅務機關征收。”由于《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）規定產權所有人才是房產稅的納稅義務人，而轉租行為人不是產權所有人，因此，轉租行為人對其取得的轉租收入不需要繳納房產稅，房產所在地的稅務機關也無權要求轉租行為人繳納房產稅。但要注意地方的稅收法律規定：
（1）要差額繳納房產稅的地方規定
《山東省地方稅務局關于房產稅、城鎮土地使用稅若干政策規定的通知》（魯地稅函[1999]282號）第三條規定：“對承租人轉租的房產，由轉租人按其所得租金收人扣除轉租房產所支付的租金后的余額計算繳納房產稅。”
《吉林省地方稅務局關于明確房產稅土地使用稅有關政策的通知》（吉地稅發[2006]42號）第二條規定：“承租人轉租的房屋，按轉租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產稅。”
（2）不繳納房產稅的地方規定
《云南省稅務局關于印發<房產稅和車船使用稅若干問題的解答>的通知》（云稅四字[1987]14號）第六條規定：“凡已繳納了房產稅的房產，租用人又再轉租他人所取得的房租收入不再繳納房產稅。”
《廣東省地方稅務局關于轉租房產租金收入不征房產稅問題的通知》（粵稅發[1990]432號）的規定：“根據房產稅《條例》規定“房產稅由產權所有人繳納”的精神，對單位和個人將租用的房產再轉租所取得的租金收入不征收房產稅。”
《浙江省地方稅務局關于規范房產稅若干政策問題的通知》（浙地稅函[2002]257號）第一條第三款的規定：“對租入房產再轉租的行為，不征房產稅。”
《安徽省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》（皖地稅[2006]146號）第三條規定：“出租房屋的個人，為房屋租賃業稅收的納稅義務人。將承租的房屋轉手再出租的，對轉租人不征收房產稅。”
《海南省地方稅務局關于房產轉租收入不征收房產稅的通知》（瓊地稅函[2006]299號）規定：“《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅由產權所有人繳納。承租者承租房產后再轉租的，由于轉租者不是產權所有人，因此對轉租者取得的房產轉租收入不征收房產稅。”
《大連市地方稅務局關于明確房產稅和城鎮土地使用稅有關問題的通知》（大地稅函[2006]149號）第三條規定：“對轉手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產稅。”
《江蘇省地方稅務局關于重新明確轉租房產有關房產稅政策問題的通知》（蘇地稅發[2006]135號）的規定：“經研究，蘇地稅發[1999]087號第一條第(四)款“對轉租房產的，由轉租人按轉租收入和承租租金的差額繳納房產稅”的規定停止執行。對轉租房產取得的收入，仍按原規定繳納有關地方稅收。”
《江西省地方稅務局關于對轉租房屋收入不征房產稅的通知》（贛地稅發[2008]95號）規定：“房產稅由產權所有人繳納，因此對單位和個人租賃的房屋再進行轉租所取得的收入不征房產稅。”
《湖北省地方稅務局關于轉租房產租金收入停止征收房產稅的通知》（鄂地稅發[2008]97號）的規定：“房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，根據規定應由房產的產權所有人或代管人為納稅義務人。對出租房產已由產權所有人或代管人按租金收入繳納房產稅，是否要再對承租人將租入房產進行轉租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的問題，經請示國家稅務總局，現明確如下：從發文之日（2008年5月6日）起對轉租行為不再征收房產稅。”
3、轉租房屋必須按照以下規定進行營業稅的處理
《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995]76）號文件規定：“單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按‘服務業’稅目中‘租賃業’項目征收營業稅”。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定，納稅人提供應稅勞務應納營業稅的營業額為向對方收取的全部價款和價外費用，而“租賃業”目前并未規定計稅營業額的扣除項目，因此轉租房屋收取的租金，應全額計算繳納營業稅。
4、轉租房屋的稅收籌劃
減少納稅環節是房屋轉租業務納稅籌劃的基本方法之一，要使房屋轉租的稅負降低，最好的辦法是把房屋轉租的合同變成房屋代租合同，即轉租者提供代理原房屋出租者找到新的房屋承租者的中介服務，而提供中介服務是既不影響收入實現，又能減少納稅環節的有效手段。如果是個人發生轉租房屋行為，則承租人或轉租人必須與出租方簽定房屋租賃合同并到房屋所在地的地稅局開具租賃發票給承租人或轉租人，否則在計算個人所得稅時，不得從該項轉租收入中扣除支付出租人的租金。
案例：某公司發生房屋轉租行為的涉稅分析
（1）案情介紹
2014年1月，甲公司與通達公司簽訂了一份財產租賃合同，通達公司將辦公樓的三、四層租賃給甲公司經營酒店，租賃期為5年，甲公司每月支付租賃費20000元（沒有開具租賃發票）。到2015年12月底，甲公司感到力不從心，將酒店后3年的經營權轉租給乙公司，每月向乙公司收取租金22000元。但是，讓甲公司難以接受的事情發生了，2016年2月，稅務機關檢查過后，要求其補繳以下稅費（城建稅適用稅率為7％，教育費附加率為3％，不考慮其他費用）：每月應繳“服務業―租賃業”營業稅22000×5％＝1100（元）每月應繳城建稅、教育費附加1100×（7％＋3％）＝110（元）。稅務機關按規定向甲公司下達了補稅并加收滯納金的處理決定。按上述方法計稅，甲公司每月將發生虧損2536.40元，3年下來累計虧損達91310.40元。甲公司的老板對此想不通：“甲公司每月的凈收益只有2000元，為什么營業稅和個人所得稅要按照22000元全額計征呢？”請進行涉稅分析。
（2）涉稅分析
首先，《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995]76）號文件規定：“單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按‘服務業’稅目中‘租賃業’項目征收營業稅”。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定，納稅人提供應稅勞務應納營業稅的營業額為向對方收取的全部價款和價外費用，而“租賃業”目前并未規定計稅營業額的扣除項目，因此甲公司向乙公司收取的租金，應全額計算繳納營業稅。
再次，進行以下籌劃方案：
甲公司先終止與通達公司的房產租賃合同，然后以中介人的身份，讓乙公司與通達公司簽訂租賃期為34個月的房產租賃合同，由乙公司每月向通達公司支付租賃費20000元，同時每月支付甲公司中介費2000元（或適當調低）。按此方案計算，甲公司的稅費負擔如下：每月應繳“服務業―代理業”營業稅2000×5％＝100（元），每月應繳城建稅、教育費附加100×（7％＋3％）＝10（元）。以上每月應繳稅費合計為110元，比籌劃前每月節稅1210元，而通達公司與乙公司的權利義務基本上沒有受到影響。2016年3月，甲公司實施上述方案后，達到了預期的效果。
