2014.2.26根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局的有關規定，結合我市實際，決定進一步規范我市房地產開發項目土地增值稅預征和核定征收管理，現將有關問題公告如下：
一、關于房地產開發項目土地增值稅的預征
（一）納稅人在未取得由主管地稅機關作出的開發項目土地增值稅清算申報審核結論之前，轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，均應按規定的預征率，預繳土地增值稅。
納稅人在銷售開發產品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續費和咨詢費等價外收費，應并入房地產轉讓收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預繳土地增值稅。
（二）納稅人開發建設并銷售房地產，土地增值稅預征率如下：
1．普通標準住宅，預征率為2%。但對于每平方米銷售價格超過20000元，不超過25000元的，預征率為3%；每平方米銷售價格超過25000元的，預征率為5%。
2．非普通標準的住宅，預征率為3%。但對于每平方米銷售價格超過20000元，不超過25000元的，預征率為4%；每平方米銷售價格超過25000元的，以及別墅（獨棟商品住宅），預征率為5%。
3．單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設施，預征率為3%。
4．商業用房、辦公用房，預征率為5%。
納稅人銷售的經濟適用住房、廉租住房、限價房等保障性住房，暫不預征土地增值稅；銷售保障性住房項目中的商業用房和非保障性住房，應按規定預征土地增值稅。
房地產類型的劃分標準，按照房地產銷（預）售登記和權屬登記的有關規定執行；普通住宅與非普通住宅的劃分界限，按照青島市人民政府的有關規定執行。
（三）納稅人開發建設的房地產項目，平均銷售價格明顯高于本區域房地產銷售價格，增值額和增值率較高，主管地稅機關可在該項目取得預（銷）售許可后，通知納稅人提交土地成本、建安成本和銷售價格等信息，匡算預計增值額，確定土地增值稅稅負率，若分房地產類型超過本條第（二）項規定的預征率的，制作《稅務事項通知書》告知納稅人，按照匡算的稅負率預繳土地增值稅。
納稅人取得前款所稱的《稅務事項通知書》后，不再執行本條第（二）項的規定，并于取得《稅務事項通知書》后的次月申報期內，計算補繳該項目前期房地產轉讓收入預繳土地增值稅額與按照主管地稅機關通知稅負率計算應納稅額之間的差額。
二、關于土地增值稅的核定征收
（一）土地增值稅核定征收的啟動條件，按照國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第三十四條的規定執行。
（二）對符合條件的房地產開發項目核定征收土地增值稅時，應通知納稅人提供開發項目的收入和主要成本費用數據和信息，按下列順序測算，分別核定普通標準住宅、非普通標準住宅、別墅和非住宅等三種類型開發產品的應納土地增值稅稅額：
1．獲取開發項目的轉讓收入數據，對房地產轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，依規定進行調整；
2．查閱涉稅記錄，包括契稅繳納金額；向國土、財政部門查詢，獲得該項目取得土地使用權支付的價款，和財政補貼金額等；
3．向建管部門查詢建筑工程中標、預算和結算等信息，確定建筑工程成本，或者參照各級建筑工程管理部門發布的分年度建筑安裝工程平方米造價指標，確定工程成本；按照配套費、設計費等相關規費的收取標準，以及拆遷安置情況，確定其他開發成本。房地產開發費用，按照土地成本和開發成本的10%計算；
4．測算土地增值稅稅額，有關加計扣除和稅費金額按照規定計算扣除；
5．確定合理的分類型開發產品土地增值稅核定征收率。
采取稅額測算方式計算的應繳土地增值稅稅額，低于按照《房地產開發項目土地增值稅核定征收率明細表》（見附件1）規定下限計算的稅額時，按照《房地產開發項目土地增值稅核定征收率明細表》規定的征收率，核定征收土地增值稅。
（三）存量房地產交易的土地增值稅的征收，按照《青島市地方稅務局關于存量房地產轉讓土地增值稅若干問題的公告》（2011年第7號）的規定執行。對于核定征收的，其核定征收率，按照修訂后的《存量房地產轉讓土地增值稅核定征收率明細表》（見附件2）執行。
三、本公告中所稱“超過”均不含本數，“不超過”“不低于”均含本數
四、本公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。《青島市地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅預征率的公告》（2011年第1號）、《青島市地方稅務局關于調整土地增值稅分類核定征收率的通知》（青地稅發〔2010〕105號）和《青島市地方稅務局關于存量房地產轉讓土地增值稅若干問題的公告》（2011年第7號）的附件，同時停止執行。
特此公告。
附件1
房地產開發項目土地增值稅核定征收率明細表
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