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| 個人無償贈與不動產稅收管理最新規定 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：557 |
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| 2006年9月14日，國家稅務總局為了進一步完善房地產稅收政策，針對房地產交易中的個人無償贈與不動產行為，下發了《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》（國稅發[2006]144號）（以下簡稱《無償贈與通知》）。《無償贈與通知》分別從加強個人無償贈與不動產稅收管理問題、加強個人將受贈不動產對外銷售稅收管理問題和加強對個人無償贈與不動產后續管理問題等三個方面做了明確規定。《無償贈與通知》必將對今后房地產交易中假借贈與而偷逃稅款的行為起到一定的遏制作用，對加強房地產交易的稅收管理起到進一步的規范作用。 對《無償贈與通知》主要內容的解讀 一、關于加強個人無償贈與不動產稅收管理方面 文件規定：1、個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在向稅務機關申請辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人除必須提供房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》外，還應區分不同的無償贈與不動產情況向稅務機關提交相關贈與公證方面的證明材料，稅務機關才予以辦理；對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票；2、對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，稅務機關（或其他征收機關）應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字并將該表格留存。稅務機關應積極與房管部門溝通協調，爭取房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產權轉移登記手續，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產權轉移登記手續。 分析關于加強個人無償贈與不動產稅收管理方面規定，可以看出文件明確了四個問題： 一是明確了稅收承認的個人向他人無償贈與不動產行為，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況； 二是明確了在向稅務機關申請辦理營業稅免稅申請手續時，必須提供的三個必備證明材料的原件。即由公證機關出具的有關贈與公證書、房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》； 三是明確了對個人無償贈與不動產行為，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票； 四是明確了對于個人無償贈與不動產行為，稅務機關（或其他征收機關）應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，并爭取把加蓋“個人無償贈與”印章的完稅憑證作為房管部門辦理贈與產權轉移登記手續的要件之一。 筆者認為，以下兩點尤其應該引起大家注意：一是文件中認可的不動產贈與行為是指經公證部門公證的贈與行為。不經公證部門公證的民間不動產贈與行為，稅法不予承認；二是文件在這部分規定的無償贈與不動產包括住房和非住房兩類房地產。 二、關于加強個人將受贈不動產對外銷售稅收管理問題 文件規定：1、個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）中第四條有關購房時間的規定執行；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執行國稅發[2005]172號中第四條有關購房時間的規定。2、受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅；在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。 在加強個人將受贈不動產對外銷售稅收管理上，需要注意的有五點： 一是個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時，按《財政部國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅[2006]75號）規定執行。即2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅； 二是對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定； 三是在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收； 四是受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，不允許扣除住房原值； 五是文件在這部分規定的無償受贈方式取得的住房對外銷售有關稅收政策，只適用住房類銷售行為，不適用非住房類銷售行為。 三、關于加強對個人無償贈與不動產后續管理的問題 文件規定：稅務機關應對無償贈與不動產的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復印件有關信息與公證機關比對核實；定期將《個人無償贈與不動產登記表》中的有關信息與房管部門的贈與房產所有權轉移登記信息進行比對核實；加強對個人無償贈與不動產的營業稅納稅評估工作；從嚴審核納稅人申請辦理無償贈與不動產免征營業稅的相關手續。對提供虛假資料的，由稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定追繳稅款、滯納金并進行相關處罰；稅務機關做好向房屋中介機構的稅法宣傳工作。 房地產是一個牽扯多個部門的特殊行業，稅務機關提高房地產行業的征管質量，在做好本部門工作的同時，還必須做好與其它相關部門的互相配合工作。文件在加強對個人無償贈與不動產稅收后續管理的規定方面，也充分體現了這一點。 《無償贈與通知》欠缺之處 一是個人將通過無償受贈方式取得的非住房對外銷售行為，稅務機關應如何進行稅收管理，文件沒有涉及。 二是按《財政部國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅[2006]75號）規定：個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。對“購買房屋的價款”如何確定，文件沒有規定。 |
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